[영상] “80평 저택이 사실상 0원” 일산 부촌 2층집 ‘66% 급락’ 이유는 [부동산360]

마두동 고급주택, 7월 4회차 경매
선순위 임차인, 가장 큰 유찰요인
[영상=유종우PD]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 정발산동과 함께 단독주택가를 형성해 일산의 대표 부촌으로 꼽히는 마두동의 한 주택이 경매시장에 나와 유찰이 거듭되고 있다. 감정가 17억원대에서 현재 5억원대로 하락한 이 물건은 다음달 7일 네 번째 경매가 이뤄질 예정이다. 가격·입지 측면의 강점이 크지만 대향력 임차인이 있다는 점이 유찰요인으로 작용하고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

19일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기 고양시 일산동구 마두동의 한 단독주택은 지난 3월 감정가 약 17억4600만원에 첫 경매가 진행됐지만 이후 세 차례 유찰됐다. 다음달 7일 최저입찰가 5억9900만원에 네 번째 경매를 앞두고 있다.

지난해 말 경매개시가 결정된 이 물건은 경기 고양시 일산동구 마두동 단독주택가에 위치한 2층집이다. 1기 신도시인 일산 택지개발이 진행되던 1990년대에 지어진 구축 단독주택으로 지하 1층~지상 2층 규모로 지어졌다. 옥탑방도 갖추고 있고, 제시외 건축물로는 발코니가 포함됐다.

대지면적은 231㎡(70평)이고, 건물면적은 277㎡(84평)다. 대지용도가 1종전용주거지역으로 인근에 단독주택들이 밀집해 있어 조용하고 여유롭게 생활할 수 있는 환경이다.

정발산공원을 기준으로 남동쪽에 위치한 마두동은 정발산동과 함께 한때 ‘일산의 베버리힐즈’라고 불렸을 정도로 자산가들이 모여 살아 전통 부촌으로 꼽혔던 동네다. 정발산동에는 고(故) 김대중 전 대통령의 사저가 있는 것으로도 알려져 있다.

생활인프라는 없는 것이 없다. 물건지에서 도보로 5분 정도 걸어가면 국립암센터가 있고, 정발산공원도 걸어서 15분이면 간다. 쇼핑몰인 뉴코아아울렛은 걸어서 20분, 자차로 5분이면 갈 수 있고, 웨스턴돔·라페스타 상권도 마찬가지다. 일산호수공원도 자차로 5분 정도 거리에 있다. 인근에 정발초·중·고, 백마초, 백석고 등 진학 수요가 높은 학교들이 밀집해 있고, 백마 학원가도 형성돼 있어 일산의 학군지이기도 하다.

교통 측면에선 경의중앙선과 서해선이 지나는 백마역과 지하철 3호선이 지나는 마두역이 걸어서 20분 걸린다. 자차로 이동하면 여의도와 마곡 등 주요 업무지구로 30분이면 갈 수 있어 서울 서부권으로 출퇴근하는 수요자가 거주하기에도 적합한 환경이다. 강남까지는 대중교통 기준 1시간 정도면 간다.

입지적 강점이 큰 이 물건이 여태까지 주인을 찾지 못한 건 선순위 임차인이 있기 때문이다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는데 보증금이 미상이다. 그러나 보통 선순위 임차인이 있으면 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 하기 때문에 치명적인 결점이지만 이 물건은 다르다는 게 전문가들의 의견이다.

앞선 3회차 경매도 유찰되자 채권자 측에서 임차인에 대한 정보를 법원에 제출했다. 임차인이 채무자인 법인의 사내이사로 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높다는 해석이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “정상적이라면 지난 차수에 (낙찰)됐어야 하는데 유찰된 이유는 임차인 때문”이라며 “이후 채무자들이 법원에 제출한 서류 중 하나가 임차인이 채무법인의 사내이사라는 것”이라고 말했다. 이어 “이것만으로 허위임차인이라고 단정지을 수 없어 리스크가 완전히 사라진 건 아니지만 낙찰자 인수 부담은 낮아진 것”이라고 덧붙였다.

채권자들이 주장하는 대로 채무법인의 사내이사라면 권리상 하자가 전혀 없는 물건이 된다. 근저당권 또한 낙찰 시 전부 말소된다. 그렇기 때문에 다음 4회차 경매에선 응찰자 다수가 참여해 경쟁을 벌일 것으로 보인다.

현재 최저입찰가는 토지 감정가인 약 15억6000만원보다도 10억원 가까이 저렴해 메리트가 큰 가격이라는 평가다. 매매시장에 매물로 등록돼 있는 인근 단독주택 호가를 봐도 17억5000만원, 18억원 수준으로 시세 대비 12억원가량 낮다.

다만 1999년 준공된 건축물이라 낙찰 후 수선비용이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 한다. 보수비용을 고려해도 입지적 장점과 가격 강점이 커 다음 회차에선 낙찰될 것이라는 게 전문가들의 관측이다.