오세훈, 역세권 규제 풀어 10만가구 짓는다…재개발보다 빠른 공급 노림수

5기 시정 주택공급 승부수
재개발·재건축만으론 한계
역세권 개발사업 35곳 선정
용적률 최대 1300%로 개발
간선도로변 규제 대폭 완화
내달 시범사업지 선정 예정

오세훈 서울시장이 17일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 경향포럼에서 축사를 하고 있다. [뉴스1]

오세훈 서울시장이 5기 시정의 주택공급 승부수로 역세권 복합개발을 꺼내 들었다. 재건축·재개발만으로는 공급 속도를 높이는 데 한계가 있다고 보고, 환승역세권과 간선도로변 90여 곳의 용적률을 대폭 완화해 향후 5년간 10만가구 안팎을 공급하겠다는 구상이다.

18일 서울시에 따르면 시는 자치구로부터 역세권·간선도로변 복합개발 사업 제안을 받아 다음달 시범사업 대상지를 선정할 예정이다. 오 시장이 6·3 지방선거 승리 후 발표한 ‘100일 프로젝트’에서 역세권 활성화 사업 확대를 주거·부동산 분야 핵심 과제로 꼽은 데 따른 후속 조치다.

서울시 관계자는 “오세훈 시정 5기에서는 역세권 개발이 강조될 것”이라며 “역세권에서 가능한 여러 개발·공급 수단을 포괄하는 개념으로 보면 된다”고 말했다.

역세권 개발 사업은 크게 네 갈래다. 우선 환승역세권은 용적률을 최대 1300%까지 높여 고밀 복합개발을 유도한다. 일본 도쿄 롯폰기힐스와 싱가포르 마리나원처럼 역세권에 주거·업무·상업 기능을 함께 넣는 모델을 참고했다. 앞으로 5년간 35곳 선정을 목표로 잡았다.

지하철역 사이 유동인구가 많은 간선도로변은 ‘성장잠재권’으로 보고 일반상업지역까지 용도지역을 상향한다. 이 경우 용적률은 최대 800%까지 가능하다. 서울시가 새로 발굴한 사업 모델로, 향후 5년간 약 60곳을 선정할 계획이다.

기존 역세권 활성화 사업도 대폭 확대한다. 대상지를 서울 325개 모든 역세권으로 넓히고, 지가가 낮아 사업성이 떨어지는 11개 자치구는 공공기여 비율을 증가 용적률의 50%에서 30%로 낮춘다. 역세권 장기전세주택은 대상지를 역세권 반경 500ｍ에서 간선도로 교차지까지 확대하고, 구역 지정 행정절차를 최소 5개월 단축한다.

서울시는 각 사업별 공급 물량을 더하면 향후 5년간 9만8000가구 공급이 가능할 것으로 본다. 재건축·재개발 중심이던 공급 전략에 역세권 복합개발을 새 축으로 추가하는 셈이다.

김준형 명지대 부동산학과 교수는 “신속통합기획이 노후 주거지를 대규모 아파트 단지로 바꾸는 방식이라면, 역세권 개발은 교통망이 이미 깔린 곳에 주거와 업무·상업 기능을 함께 넣는 방식”이라며 “재건축·재개발보다 소유 구조가 상대적으로 단순해 주택 공급이 빠르게 이뤄질 수 있다”고 말했다.

서울시도 역세권 복합개발의 주택 공급 효과가 작지 않다고 보고 있다. 역세권 개발 사업은 주거·업무·상업 기능이 함께 들어가는 복합개발이지만, 역세권 활성화 사업의 경우 연면적 기준 주거 비중이 40% 안팎에 달한다.

이미 일부 사업지는 속도를 내고 있다. 지난달 서울시 심의를 통과한 온수역 역세권 활성화 사업은 지하철 1·7호선 온수역 인근에 최고 43층 복합시설을 짓는 프로젝트다. 공동주택 2071가구와 상업·문화시설이 들어선다.

이달 초 정비사업 통합심의를 통과한 남성역A 사업도 지하철 7호선 남성역 북측에 최고 37층 주상복합단지를 조성한다. 아파트 659가구와 오피스텔, 근린생활시설, 문화시설이 들어서고 남성역 출구도 신설된다.

오 시장은 선거 당시 온수역 역세권 사업지를 찾아 “역세권은 교통 부담이 적어 주택을 대량 공급하기에 최적의 장소”라며 “과감하게 용적률 제한을 풀어 사업자의 경제성을 높이고, 투자가 안심하고 이뤄질 수 있도록 하겠다”고 말했다.

관건은 강남권에 쏠린 역세권 개발을 서울 외곽까지 확산시킬 수 있느냐다. 현재 선정된 역세권 활성화 사업지 73곳 중 동남권이 29곳으로 39.7%를 차지한다. 서남권은 19곳, 동북권은 15곳, 서북권은 5곳에 그쳤다. 민간 사업자가 참여하는 구조라 사업성이 좋은 지역에 몰린 결과다.

서울시 관계자는 “시범사업인 만큼 정책 취지에 맞는 지역을 함께 살펴볼 것”이라고 말했다. 공공기여 부담을 낮춘 비강남권 11개 자치구에서 얼마나 제안이 들어올지가 첫 시험대가 될 것이란 전망이 나온다.