노원 재건축 속도 붙나… 추진위 승인·안전진단 통과 잇따라
서울 동북권 노후 주거 밀집지인 노원구 전역에서 재건축 정비사업이 본격적인 시동을 걸고 있다.
추진위원회 승인과 안전진단 통과, 정비구역 지정 등 핵심 절차가 잇따르며 그동안 정체됐던 노원 재건축 시장이 가시화 국면에 접어드는 모습이다.
17일 정비업계에 따르면, 지난 5월 20일 중계동 중계그린아파트(재건축 예정 4360가구)는 노원구청으로부터 재건축 조합설립추진위원회 구성을 승인받았다. 이어 보름 만인 6월 4일에는 하계동 하계장미아파트(재건축 예정 2650가구)도 추진위 승인 고시를 마쳤다.
서울 동북권 최대 규모 재건축 사업으로 꼽히는 월계동 미성·미륭·삼호(미미삼) 역시 재건축 조합설립추진위원회 승인 고시를 앞두고 있다. 미미삼은 현재 3930가구 규모의 대단지로 광운대역세권 개발사업과 맞닿아 있는 핵심 입지로도 평가받는다.
노원구 재건축 중심 축인 상계주공도 움직임이 활발하다. 이 중 노원역 초인접 입지의 상계주공7단지는 지난 12일 정밀안전진단에서 D등급을 받으며 재건축 추진을 공식화했다. 해당 단지는 최고 59층 규모의 복합 랜드마크 단지 조성을 목표로 하고 있다.
마들역 인근 핵심 단지 중 하나인 상계주공9단지도 최근 단지 내 배너 등을 내걸고 서울시 신속통합기획 신청을 위한 주민 동의서 징구에 본격 착수한 상황이다.
노원구는 그동안 상대적으로 낮은 사업성과 규제 부담 등으로 노후 대단지가 밀집해 있음에도 불구하고 정비사업이 지지부진했지만 최근 들어 사업 여건 개선이 맞물리며 분위기가 활발해지는 상황이다.
특히 서울시의 사업성 보정계수(최대 2.0배)가 현장에 적용되며 일반분양 물량 확대를 통한 수익성 개선 기대가 커진 점도 추진 분위기가 올라간 주요 배경으로 꼽힌다.
여기에 신속통합기획을 통한 인허가 절차 간소화와 정책 연속성 확보도 단지들의 사업 추진 의지를 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 이번 지방선거에서 5선에 성공하며 신속통합기획 정책의 지속 가능성이 높아진 점도 사업 추진 기대감을 키우는 요소로 꼽히고 있다.
다만, 정부의 거시적 부동산 정책 기조는 향후 사업 추진 과정의 주요 변수로 꼽힌다. 정부는 투기 수요 억제와 공급 확대를 병행하는 가운데 다주택자 세 부담 강화와 금융 규제 유지 기조를 이어가고 있으며, 7월 세제개편안도 예고돼 있어 시장의 불확실성이 지속될 전망이다.
또한 재건축초과이익환수제가 유지되는 가운데 향후 사업성 개선 시 조합원 부담금이 발생할 수 있다는 점도 변수로 꼽힌다. 여기에 공사비 상승과 금융비용 부담까지 더해지며 분담금 부담 확대 가능성도 제기된다.
아울러 노원구 일대 노후 대단지들이 동시다발적으로 정비사업에 나설 경우 이주 수요 증가로 동북권 전세 수급 불균형이 심화될 수 있다는 우려도 나온다.
노원구 상계동의 한 공인중개업소 관계자는 “그동안 사업성이 낮아 정체됐던 노원구 재건축이 정책 지원과 시장 여건 변화로 주요 단지를 중심으로 추진 움직임이 활발해지는 분위기”라며 “특히 신속통합기획에 따른 사업성 보정계수 적용과 인허가 절차 완화 등이 추진 초기 움직임에 영향을 미친 것으로 보인다”고 말했다.
그러면서 “다만 노원구는 중소형 위주 단지에 대지지분이 작고 조합원들의 추가 분담금 부담 여력도 크지 않은 구조”라며 “서울시의 신속한 인허가 지원은 긍정적이지만 지역 특성을 고려할 때 수익성 변수와 정부 정책 기조 및 규제 부담 등은 사업 추진의 핵심 변수로 작용할 것”이라고 덧붙였다.
홍승표 기자 sphong@viva100.com