“금리 인상해도 집값 안떨어진다?…달라진 부동산 공식”
하반기 기준금리 인상 가능성이 커지면서 주택시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 금리 상승은 대출 부담을 키워 거래 위축 요인으로 작용할 수 있지만, 서울은 매물 감소와 공급 부족이 맞물리면서 가격 조정 폭이 제한적일 수 있다는 전망이 나온다.
14일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만1572건으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 5월 8일(6만9175건)과 비교해 11.0% 감소했다.
매물 감소와 함께 집값은 더 가파르게 상승하는 추세다. 한국부동산원의 6월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승하며 전주(0.25%)보다 오름폭이 커졌다. 강남 3구를 비롯한 핵심 지역을 중심으로 매수 대기 수요가 이어지고, 매도자들의 가격 방어 심리가 강해지면서 상승세가 서울 전역으로 확산된 분위기다.
이런 가운데, 신현송 한국은행 총재는 지난 12일 “물가 안정을 위해 늦지 않게 금리를 인상해 나갈 필요가 있다”고 밝히며 통화 긴축 가능성을 시사했다. 신 총재는 집값과 관련해 “수도권 주택시장에서는 매매 및 전·월세 가격의 높은 오름세가 이어지고 추가 상승 기대도 다시 높아졌다”며 “중장기적으로 수도권 집중 완화와 생산적 부문으로의 자금 이동을 위한 노력이 지속돼야 한다”고 말했다.
금리는 주택시장에 영향을 미치는 핵심 변수다. 금리 상승 시 대출 이자 부담이 커지면서 매수 심리가 위축되고, 기존 차주의 상환 부담 증가에 따른 매물 출회 가능성도 커져 집값 하락 압력으로 작용할 수 있다.
하지만 시장에선 과거 금리 인상기와 다른 흐름을 보일 것이라는 분석이 나온다. 대출 규제 강화로 지역별 자금 조달 구조가 달라진 데다 서울 핵심 지역은 공급 부족과 견고한 실수요가 가격을 지탱하고 있기 때문이다.
특히 강남권과 한강벨트 등 선호 지역의 경우 금리 인상만으로 가격 조정이 쉽지 않을 것이란 의견이 우세하다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권과 한강벨트는 가격 조정 폭이 예상보다 크지 않을 경우 대기 수요가 다시 유입되면서 거래가 회복될 가능성이 있다”며 “다만 가격 상승 시 추가 규제가 뒤따를 수 있어 일정 수준 선에서 움직일 가능성이 있다”고 내다봤다.
반면 외곽 지역은 금리 인상 영향을 받을 것이란 전망도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “금리 상승은 결국 실수요자의 자금 부담을 키우는 요인”이라며 “대출 의존도가 높은 지역일수록 거래 감소와 가격 조정 가능성이 커질 수 있다”고 말했다.
다만 장기적으로는 공급 부족이 집값을 지지하는 또 다른 변수가 될 것이란 분석이 나온다. 부동산R114 등에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 지난해 3만7103가구보다 26.9% 감소한 2만7158가구다. 내년엔 1만7197가구까지 줄어들 것으로 전망된다.
대한건설정책연구원도 지난달 ‘주택시장 동향’ 보고서를 통해 “최근 주택담보대출 금리가 상승 흐름을 보이고 있음에도 수도권과 서울을 중심으로 주택가격 상승세가 이어지고 있다”며 “현재 시장은 금리 부담보다 공급 부족과 향후 가격 상승 기대가 더 큰 영향을 미치고 있다”고 분석했다.
채현주 기자 1835@viva100.com