“비용같은데 상품성은 재건축이 좋아” 성동구 리모델링 단지들 재건축으로 선회

응봉동 대림1차, 조합 해산 후 신통기획 신청
신동아도 LH 공공재건축 신청·컨설팅 돌입
용적률 높은 행당한진타운은 리모델링 고수
전문가 “사업방식별 득실 꼼꼼히 따져봐야”

성동구 리모델링 추진 단지 현황.

공사비 상승과 규제 완화 흐름 속에서 서울 성동구 아파트 단지들이 오랫동안 걸어온 리모델링의 길을 접고 재건축으로 방향을 바꾸고 있다.

8일 정비업계에 따르면 응봉동 대림1차는 약 20년간 이어온 리모델링 추진을 공식 중단하고 재건축 절차에 돌입했다. 2007년 리모델링 조합을 설립한 이후 별다른 진척 없이 시간만 흘렀고, 결국 올해 4월 말 구청으로부터 조합 설립인가 취소 처분을 받았다. 조합은 그에 앞서 지난해 12월 성동구청에 신속통합기획(신통기획) 자문사업을 신청하며 재건축 전환의 포문을 열었다.

유효열 재건축 준비위원장은 “2016년 준공 30년을 채우면서 단지 안에서 재건축 얘기가 나오기 시작했고, 2022년 말 준비위 출범에 이어 2023년에는 정밀안전진단도 통과했다”고 설명했다. 그는 “예전에는 리모델링이 빠르고 저렴하다는 인식이 지배적이었지만 지금은 비용 차이가 크지 않은 반면 재건축의 상품 가치가 뚜렷하게 높다는 점이 소유주들의 마음을 움직이고 있다”고 말했다.

인근 응봉동 신동아 아파트도 같은 흐름에 올라탔다. 2021년 리모델링 조합 설립인가를 받았지만 현재는 재건축 쪽으로 무게중심이 쏠린 상태다. 주민들은 LH(한국토지주택공사)에 공공재건축 사전 컨설팅을 신청했고, 지난 4월 1차 설명회가 열렸다. 이달 중 2차 설명회도 개최할 예정이다. 한 소유주는 “리모델링 조합은 해산 절차가 진행 중이고, LH로부터 조감도를 포함한 기본 계획안이 마련돼 사업성 분석 자료를 마무리하는 단계라고 들었다”고 전했다.

아직 재건축 연한에 이르지 않았지만 선제적으로 움직이는 단지도 있다. 행당동 행당대림아파트는 2021년 리모델링 추진위원회를 발족했으나 현재 활동이 사실상 멈춰선 상황이다. 정비업계 관계자는 “수직증축 건축허가 기준이 까다로워지면서 리모델링이 동력을 잃었고, 비공식적으로 재건축 준비위원회가 꾸려져 운영되고 있다”고 전했다. 다만 준공 30년을 아직 채우지 못한 만큼 주민 의견 수렴과 사업성 검토 등 기초 작업에 머물고 있다.

반면 리모델링 기조를 유지하는 단지도 있다. 행당한진타운은 2022년 추진위 출범 후 현재까지 사업을 이어가고 있으며, 조합 설립을 위한 주민 동의율이 63%를 넘어 법정 요건인 66.7%에 근접해 있다. 이 단지는 현재 용적률이 294%에 달해 재건축 시 수익성이 크게 제한되는 구조여서 리모델링이 현실적인 선택지로 남아 있다.

전문가들은 사업 방식 선택에 신중한 접근을 당부했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “리모델링은 준공 15년 이후부터 추진할 수 있어 진입 문턱이 낮지만 평면 구성과 단지 설계 자유도에 한계가 있고, 일반분양 물량이 적으면 조합원 분담금이 늘어날 수 있다”고 지적했다. 이어 “재건축도 용적률 상향에 따른 기부채납 부담과 재건축초과이익환수제, 공사 기간 등을 종합적으로 따져봐야 한다”고 덧붙였다.

박지우 기자 jiu@sedaily.com