李정부 1년간 서울 집값 10% 올라…"공급 중심 방향 전환 필요"

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

이재명 정부가 부동산 투기 근절을 강조하며 1년간 잇따라 수요억제책을 내놨지만 서울 아파트값 상승세는 현 정부 출범 전보다 더 가파르게 오른 것으로 나타났다.

전문가들은 수요억제책에는 한계가 있는 만큼 부족했던 공급 체감도를 높일 필요가 있다는 진단을 내놨다.

7일 한국부동산원에 따르면, 이재명 대통령의 취임 이후인 지난해 6월 둘째주(2025년 6월 9일 기준)부터 올해 6월 첫째주(1일 기준)까지 서울 아파트 매매가격은 10.46% 오른 것으로 집계됐다. 직전 같은 기간(6.46%)을 크게 웃도는 수준이다.

정부는 6·27 대책을 통해 수도권 전역의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 묶었다. 잠시 고삐가 잡히는 듯 보였던 집값이 다시 상승폭을 키울 조짐을 보이자, 정부는 10·15 대책을 통해 15억원 초과 고가 주택의 대출 한도를 축소하고 서울 전역 및 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다.

자료=한국부동산원

올해 초 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝히며, 강남권을 중심으로 조정이 있었으나 양도세 중과가 시작된 지난달 10일부턴 매물 감소와 가격 상승이 이어지고 있다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올 3월 8만80건까지 늘어났던 아파트 매물은 6만228건까지 줄었고, 일시적으로 조정을 받은 강남3구도 5월 둘째주 마지막으로 강남구가 상승 전환한 이후, 4주 연속 상승세다.

전월셋값의 상승세도 가파르다. 부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격의 지난 1년간 상승률(2025년 6월 9일~2026년 6월 1일)은 6.81%로, 직전 1년(3.95%)보다 높은 수준을 기록했다. 월간 통계만 있는 서울 아파트 월셋값 상승률(2025년 6월~2026년 4월 기준)은 5.44%로 직전 같은 기간(1.82%)의 3배 가까이되는 것으로 나타났다.

토허구역 지정을 통해 실거주 위주의 시장 재편엔 성공했지만, 가격 상승세는 막지 못했다. 15억원 및 25억원을 기준으로 한 대출 규제는 해당 가격까지 집값이 오르는 '키 맞추기 현상'을 야기했으며, 실거주 의무 강화는 임대차 물량의 감소로 이어지면서 주거난을 심화했다.

전문가들은 더 이상의 수요억제가 현 시장에선 유의미한 영향을 주기 어려운 만큼 추가 규제와 관련해선 속도 조절에 나설 것으로 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택가격 상승에 따라 전년도 공시가격만 반영해도 보유세가 늘어나는 구조"라며 "따라서 급격한 증세보다는 (규제 강화에) 어느 정도 시간을 둘 것으로 예상된다"고 설명했다.

익명을 요청한 한 업계 전문가는 "수요를 억제한다고 주택시장이 안정될 것이라면 진작에 효과를 냈어야 한다"며 "결국 수요억제책보다 공급을 적절하게, 꾸준히 진행하는지가 중요한데 지금은 공급이 막혀있다보니 매매 및 전월세 가격이 계속해서 오르는 상황이 돼버린 것"이라고 말했다.

이에 따라 정부가 지난 1년간 부족했던 공급 측면에서의 체감도를 높이기 위해 규제 완화 등의 방안을 고민해야 한다는 지적도 제기된다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "수요 증가세에 비해 공급은 가시적으로 나타난 실적이 적다"며 "정부가 무리해서 직접 주택을 짓는 방향을 고집하기보다 민간이 쉽게 주택을 공급할 수 있는 여건을 만들어줄 필요가 있다"고 제언했다.

조 교수는 "정비사업 규제를 완화하는 방법도 있고, 비아파트가 들어설 만한 소규모 부지는 인근 커뮤니티 시설 등 인프라 개발을 함께 추진할 필요가 있다"며 "주거의 질을 확보해 체감할 수 있는 (주택) 공급이 되도록 정부와 지자체 간 협력 체계를 고민할 때"라고 덧붙였다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr