공동 부동산 투자, 신뢰보다 중요한 이것[똑똑한부동산]

지인 간 투자도 동업 따라 성질 달라져
동업 인정 따라 공유 아닌 합유 관계로
공동투자 시 반드시 약정서 작성해야

[이데일리 김형환 기자] 가족이나 지인이 함께 매매자금을 마련해 부동산에 투자하는 사례가 있다. 부동산의 시세가 오르면 매도해 그 시세차익을 나누는 형태로 이익을 공유한다. 흔히 이와 같은 사례가 존재하지만, 투자자 사이에 분쟁이 발생하면 상당히 복잡한 법률문제로 이어질 수 있어 주의해야 한다.

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

가족이나 지인의 공동 부동산 투자와 관련해 법원은 ‘공동사업을 경영할 목적’이 존재하는지 여부에 따라 법적 성질을 달리본다. 우리가 흔히 이야기하는 “동업”이라는 것은 민법상 조합계약을 의미한다. 민법상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자해 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약을 말한다. 다만 이때 공동으로 사업을 경영할 것을 약정한다고 하는 것은 단순히 공동의 목적 달성을 위한다는 점만으로는 부족하다. 적어도 공동투자자 사이에 매수한 부동산을 공유가 아닌 공동재산으로 보고 이를 처분할 때에도 공동투자자 전원의 의사에 따르기로 하며 그 이익도 분배하기로 하는 의사의 합치가 존재해야 이른바 ‘동업’으로 인정받을 수 있다. 이와 같은 공동사업을 경영할 목적이 인정되지 않는다면 이는 단순히 부동산의 지분만을 공유하는 ‘공유관계’로 볼 수 있다.

법적으로 ‘동업’에 해당하면 함께 매수한 부동산은 공동투자자의 합유가 된다. 공동투자자 중 일부가 탈퇴하면 공동투자한 부동산은 남아 있는 사람의 단독 소유가 되고, 남아 있는 사람은 탈퇴 시점을 기준으로 남아 있는 재산을 탈퇴한 사람에게 분배해야 한다. 이때 탈퇴한 사람에 대하여 조합 내부의 손익 분배비율을 정했다면 그에 따라 잔여 재산을 분배하고 이와 같은 약정이 없었다면 출자가액에 비례해 잔여 재산을 분배하게 된다. 다만, 이때에도 부득이한 사유 없이 공동투자에 불리한 시점에 임의로 탈퇴하는 것은 허용되지 않는다.

즉 부동산 공동투자의 경우 생각보다 법적 분쟁으로 이어졌을 때 당사자 사이의 법률관계가 복잡할 수 있다. 이처럼 법적 분쟁으로 비화되었을 때 원만히 해결되지 않는 이유는 가족이나 지인이 신뢰관계에 기반해 있기 때문에 동업약정서 등을 상세히 작성하지 않기 때문이다. 추후 분쟁이 발생했을 때 근거로 삼을 수 있는 자료가 존재하지 않는 경우가 많다. 서로의 기억에만 의존하다 보면, 오랜 시간이 지난 기억도 정확하지 않을 뿐만 아니라 같은 행위도 각자 유리하게 해석해 분쟁을 더욱 심화시키는 요인이 된다.

따라서 신뢰관계에 기반한 경우라고 하더라도 부동산 공동투자를 하려는 경우에는 반드시 상세히 약정서를 작성해 두는 것이 좋다. 이때 약정서에는 투자금의 액수, 투자 부동산의 처분 방법이나 시기, 이익과 비용의 종류 및 분배방식에 관해서는 반드시 기재하는 것이 추후 불필요한 분쟁을 막을 수 있는 길이다.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)