지방선거 흔든 부동산…집값 잡을 정책은? [부동산, 묻고 답하다]③

김건우 분전아카데미 대표

[부동산, 묻고 답하다] 를 연재하며
주택시장은 숫자만으로 설명되지 않습니다. 정책의 방향과 금리의 변화, 시장의 대응, 그리고 참여자들의 심리가 복합적으로 얽히며 흐름을 만들어냅니다.

KBS는 각기 다른 시각을 지닌 부동산 전문가들을 차례로 만나 시장의 이면과 정책의 함의를 차분히 짚어보고자 합니다. 집값을 둘러싼 쟁점과 변화의 징후를 민간과 학계를 아우르는 다양한 전문가와의 인터뷰를 통해 깊이 있게 살펴보겠습니다.

김건우 분전아카데미 대표는 ‘분석전문가’, 약칭 ‘분전’으로 알려진 민간 부동산 시장 분석가입니다. 아파트 시장을 거시 경제 상황과 정책, 입지 등 다양한 변수로 나눠 분석하는 콘텐츠를 인터넷에 정기적으로 올리며 큰 호응을 얻고 있습니다. 과거에 대형 통신사에서 일하며 상품과 시장 분석을 했던 경험을 살려, 부동산 시장을 보다 설득력 있게 설명하고 있다는 평을 받고 있습니다.

■ "양도세 중과 유예 종료 영향 받았던 3~4월이 집값 저점"

기자:"지금 집값이 제일 싸다. 저점은 3월 말, 4월 초일 것이다"라는 글을 지난 3월에 쓰셨는데요. 정부와 대통령의 전방위적인 압박으로 시장이 주춤하던 모습을 보이다가 최근 다시 상승폭이 커지는 분위기를 보면, 예측하셨던 내용이 맞았다고 봐야 할까요? 그런 예측을 하셨던 배경을 들어볼 수 있을까요?

김건우(분전) 대표: 지난 3월에 '고가 주택은 오늘이 제일 싸다'라고 약간 자극적으로 얘기한 이유는, 정부가 양도세 중과 유예 종료까지 데드라인을 준 이상 2~3개월 동안 매물이 집중적으로 쏟아지면서 무조건 조정이 될 수밖에 없었기 때문입니다. 정부가 정책을 동원해서 일시적인 수급 왜곡을 의도적으로 발생시킨 거죠.

그런 전망을 사실 지난해 말부터 했었는데요. 많이 오른 고가 주택 시장은 조정받고, 대신 풍선효과처럼 토지거래허가로 새롭게 묶이는 지역의 매물이 줄어들면서 중저가 주택 가격이 올라올 거라고 예상했어요. 그러면서 최근 2년간 심해졌던 주택 가격 양극화가 완화될 것이라는 생각을 했고요. 그렇게 생각했었는데 양도세 중과 유예를 예정대로 종료하겠다는 발표를 올해 초 정부가 하고 나서야 고가 주택시장 가격이 조정받기 시작했습니다.

양도세 중과 유예가 끝나면서 서울·수도권 기준으로 이른바 중간 이하급, 15억 원 이하나 혹은 20억 원 이하 주택들이 치고 올라오는데, 이 가격대 주택들은 양도세 중과로 상승세를 누르지는 못할 것 같고요. 고가 주택들은 기본적으로 양도세가 엄청 큰 사람들이 많기 때문에 타격이 큽니다. 3억, 4억 이렇게 내려서 팔아도 양도세 중과 맞는 것보다 훨씬 나은 거예요. 그래서 고가 주택들은 조정받을 수밖에 없다고 생각했어요.

■ "반도체 기업 성과급 영향...경기 동남권 중심 상승세 강해져"

기자 : 정리하자면 초고가 주택은 지난해까지 이미 많이 올랐고, 이른바 '똘똘한 한 채'가 상대적으로 너무 많이 오른 상황에서, '양도세 중과 유예 종료 영향으로 단기적인 수급 불균형이 발생하다 보니 꺾일 수밖에 없다'라는 말씀이네요. 최근 시장 상황은 어떤가요?

김건우(분전) 대표 : 중과 유예 종료 이후 상승으로 돌아서는 상황은 그때도 어느 정도 예상했긴 했는데, 최근 상황을 보면 시장이 좀 셉니다. 금리가 많이 올라가는데도 별로 신경 쓰지 않는 분위기이고, 전월세도 강합니다. 그때 말씀드린 것과 크게 달라진 건 없는데, 진행 속도가 좀 빠릅니다.

삼성전자, 하이닉스 영향도 있는 것 같습니다. 실제로 그 사람들에게 이미 돈이 지급된 건 아니지만, 곧 지급될 거니까 미리 당길 수도 있고, 아니면 그 사람들이 몰려오는 게 두려워서 미리 사려는 움직임도 있을 수 있잖아요.

제가 양극화가 축소될 것 같다고 말씀드렸는데, 고가주택의 가격이 내려오는 건 아닙니다. 같이 올라가는데 위는 좀 천천히 오르고, 중간 이하로는 경기 동남권을 중심으로 10억에서 20억 원 사이 아파트 가격대가 많이 세지고 있습니다. 특히 10억에서 15억 원 정도 가격대가 오르면서 힘들어하는 사람들이 많습니다.

집값 상승세에 영향을 미치는 또 다른 요소로는 사람들의 심리도 있는데, 반도체 기업들 성과급 얘기를 많이 하니까 시장 참여자들의 심리에 영향을 미칩니다. 조바심이 나는 거죠. 전반적으로 일단 동남권이 제일 수혜인데, 전반적으로는 다른 지역으로도 상승세가 퍼질 수밖에 없는 구조라고 생각합니다.

거기에 더해서 주식이 너무 많이 올라서 주식 부자들이 많이 생겼다는 점을 고려해야 하는데요. 결국 그 돈이 부동산으로 올 거라는 심리도 되게 커요. 불안하니까 빨리 나도 뭐라도 사야 한다는 심리도 분명히 있거든요. 실제로 이게 지금 소비로 이어지고 있어요. 코스피가 1만이 되고 난 후라도 언젠가 세금을 때리겠다고 하는 순간에 저는 주식시장에 있던 돈이 부동산 시장으로 올 것 같거든요.

오랜 주식 투자자들이 국내 주식시장을 못 믿어온 습관 때문일 수도 있는데, 많은 주식 투자자가 어느 순간은 보유 주식을 실물자산으로 바꿔야 한다고 생각해요. 이런 분들이 많기 때문에 집값에 분명히 영향을 준다고 봐요.

예전에 제가 현 정부의 대출 규제가 너무 세다고 비판하긴 했는데, 지금 이렇게 보니까 어떻게 보면 지금 수준의 강도 높은 대출 규제를 잘한 걸 수도 있겠다 싶은 게, 이런 상황에서 하이닉스, 삼성전자가 성과급을 7억, 8억씩 받고, 부장급 되면 10억씩 받고 이런 상황이면서 주식 부자가 많은 상황에서, 만약에 예전처럼 LTV 50%로 강남 대출 다 해줬다. 그러면 그 사람들, 예를 들면 성과급 받은 사람들은 DSR 소득 기준을 다 충족하거든요. 50억짜리 아파트를 20억 대출받아 살 수 있는 거예요. 그러면 강남 집값이 엄청나게 올랐겠다는 생각이 들어요.

■ "중저가 주택이 '집값 상승률' 더 높지만...상승액으로 보면 달라"

기자 : 그렇다면 여름 이후, 하반기에는 주택시장이 어떻게 흘러갈 걸로 보시는지요?

김건우(분전) 대표 : 올해 하반기를 구체적으로 예상하긴 어렵겠지만, 향후 1년, 내년 상반기까지 본다고 하면 '고가 주택과 중저가 주택 둘 다 오르는데 위가 덜 오른다'라는 관점이에요. 기본적으로 양극화 완화가 지속된다고 생각해요. 보유세 등 고가 주택을 타깃으로 한 규제들이 계속해서 예정돼 있거나 거론되고 있기 때문에 상대적으로 싼 중저가 주택들은 더 오를 것이라고 생각하고요.

기자 : 아까부터 자주 언급하신 '양극화 완화'라는 개념을 시중에서 많이 쓰는 말인 '갭(격차) 메우기'로 봐도 되나요?

김건우(분전) 대표 : 그렇죠. 그러니까 갭(격차) 메우기인데, 약간 개념이 다를 수도 있는 거예요. 예를 들면 50억 원짜리 주택이 2%만 올라도 1억이잖아요. 10억 원 주택은 10%가 올라도 1억이고요. 상승률로는 저가주택이 더 많이 올라도 '가격 갭(격차)'은 안 메워질 수도 있죠. 정리하자면, 금액 차이 갭은 고가주택이 더 클 수 있지만, 상승률 자체는 중저가 주택이 더 높을 것이다'라는 겁니다.

■ "장특공제 축소되면 강남권 고가 주택에 직접적 영향"

기자 : 어쨌든 정부가 앞으로 내놓을 규제를 주요 변수라고 보시는 것 같습니다. 지금 공개적으로 언급되고 있는 정책들은 장기보유특별공제 비거주 혜택 축소, 보유세 강화, 임대사업자 세제 혜택 축소, 비거주 1주택자 대출 규제 등인데요. 이런 규제들이 시장에 미칠 영향을 하나씩 분석해 보면 어떻게 될까요? 먼저 장특공제 혜택 축소부터 평가해 주시죠.

김건우(분전) 대표 : 장기보유특별공제 혜택 축소는 모든 1주택자에게 같은 강도로 작용하지 않아요. 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 양도가액 12억 원 이하 주택은 양도세가 비과세되니까 장특공제 개편의 직접 영향이 없거든요.

반면 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 과세되니까, 그동안 장특공제가 세 부담을 크게 줄여줬습니다. 장특공제 축소나 폐지는 주로 장기간 보유한 고가 1주택자, 특히 실거주보다 비거주 하면서 보유기간이 긴 사람에게 큰 영향을 주는 거죠.

결국 장특공제를 줄이면 영향을 받는 사람들 역시 강남에서 고가주택을 오래 보유하고 계신 분들입니다. 특히 재건축 같은 단지들을 오래 보유하다가 너무 낡으니까 이사 가서 비거주인 상태, 이런 분들 되게 많거든요. 그런 것들이 매물로 나올 거예요. 지금 그냥 멀쩡히 잘 사는 일반 준신축이나 신축 12억 원 이하 이런 것들은 장특공제랑 사실 별로 연관이 없거든요.

기자 : 다음은 보유세입니다. 재산세, 종합부동산세 등 세금을 올리면 집값을 잡는 데 효과가 있을까요?

김건우(분전) 대표 : 정부여당의 보유세 개편 방향을 미리 알 수는 없지만, 재정경제부나 국토부 관계자가 말하는 뉘앙스들이나 지금 정부의 가치관, 방향 이런 걸 보면 이것도 고가 주택을 더 타깃으로 하는 거죠. 일부 민주당 의원들은 50억 원 이상 가격의 주택에 대한 세금만 강화하겠다, 이런 얘기도 하거든요.

더구나 보유세는 세율을 많이 올려봤자, 지금 100만 원 내던 거 200만 원 올리면 두 배가 되지만 사실 그것 때문에 집을 팔 정도로 부담이 된다고 보긴 어렵거든요. 그렇기 때문에 보유세를 올리는 것도 고가 주택이 타깃이고, 당장은 아니지만 장기적으로는 고가주택에 영향이 나타날 것이라고 봅니다.

■ "장특공제 축소되면 고가 주택에 직접 영향...추가 대출 규제는 영향 적어"

기자 : 다주택자에 대한 대출 규제 강화는 어떤 영향이 있을까요?

김건우(분전) 대표 : 세부적으로 보면 조금 복잡합니다. 우선 등록임대사업자가 아닌 일반 다주택자의 경우, 전세를 놓고 있는 사례가 많습니다. 전세보증금으로 자금을 조달한 구조라 주택담보대출이 없거나 대출 의존도가 낮은 경우가 적지 않습니다. 이런 경우에는 이번 규제의 직접적인 영향을 크게 받지 않습니다.

또 임대사업자로 등록하지 않았더라도, 개인이 집을 한 채 더 사서 대출을 끼고 월세를 받는 경우가 있습니다. 다만 이런 경우에도 일반적인 장기 주택담보대출이라면 만기가 당장 돌아오는 게 아니기 때문에 단기적인 압박은 제한적일 수 있습니다.

반면 등록임대사업자는 대출 만기가 상대적으로 짧거나 만기 연장에 의존하는 경우가 있을 수 있습니다. 다만 임차인이 이미 거주하고 있는 주택은 세입자 보호 차원에서 기존 임대차계약이 끝나는 시점까지 만기 연장이 유예되거든요. 그 이후에는 월세를 전세로 돌려 보증금을 받아 대출을 갚는 식으로 대응할 수 있습니다.

그래서 이번 대출 규제만으로 매물이 대거 나올 가능성은 크지 않다고 봅니다. 다만 전세보증금에 후순위 대출까지 끼워 레버리지를 크게 일으킨 일부 보유자는 대응 여지가 적기 때문에 매물로 나올 수 있습니다. 효과는 있겠지만, 시장 전체를 흔들 정도로 크지는 않을 수 있습니다.

■ "임대사업자 혜택 축소는 시장에 영향...데드라인 이후 부작용은 우려 "

기자 : 대출규제는 시장에 큰 영향이 없을 것으로 보신다는 거네요. 그러면 임대사업자의 세제 혜택을 말소하는 조치는 어떻게 보세요?

김건우(분전) 대표 : 상대적으로 그게 영향이 있을 것 같습니다. 그런데 이거는 예민한 게 일종의 소급적용이잖아요. 부진정 소급으로 하려면 할 수 있을 것 같긴 한데, 소급이라서 '과연 할까?' 의문이 드는 거죠. 그런데 어쨌든 임대사업자 혜택을 축소하면 주택시장에 영향이 있다고 보죠. 시행했을 때 몇만 세대 이렇게 시장에 나오고 영향을 준다고 하면, 이것 때문에 집값이 떨어질 정도는 아니지만 상승률을 누를 수는 있는 정책이라고 봐요. 과연 소급이라는 비판을 안고 시행할 것인지는 의문이지만 효과는 있을 겁니다.

기자 : 이재명 대통령이 임대사업자 혜택 축소를 직접 몇 번 언급했었고, 국토부 등 관련 부처에서도 검토 중인 것으로 알고는 있는데요. 어쨌든 그 영향이 저가와 고가 주택에 차별적으로 나타날까요?

김건우(분전) 대표 : 고가와 저가주택 모두에 영향이 전반적으로 다 있을 것 같아요. 그래도 앞으로 몇 년까지는 몇만 세대 정도 되는 매물들이 꽤 있을 것 같아서 효과가 있을 것 같습니다. 그리고 금액대별로도 되게 다양하게 있을 거예요. 그래서 효과가 있을 것 같아요.

기자 : 앞서 언급한 여러 정책의 시장 영향력을 순서로 매긴다면 어떤 정책이 제일 클까요?

김건우(분전) 대표 : 전체적으로 영향을 주는 거는 임대사업자 세제 혜택 축소이고요. 고가 주택, 특히 강남권은 장특공제, 이렇게 봐야죠. 고가 주택은 장특공제 개편의 영향력이 가장 크게 나타날 것 같습니다. 이재명 대통령이 당선되고부터 강남 재건축을 보유한 분 중에 걱정한 분들이 많았어요. 특히 데드라인을 줬을 경우 데드라인까지는 영향력이 크게 나타날 겁니다. 하지만, 데드라인 이후에는 오히려 부작용이 크다고 판단됩니다.

전반적으로 영향을 주는 거는, 임대사업자 양도세 혜택을 없애는 방안이죠. 그런데 임대사업자 세제 혜택 말소도 부작용이 우려되는 건 마찬가지죠. 이거는 소급이기 때문에 유예기간을 줘야 하는데, 유예기간까지는 효과가 분명히 있을 거예요. 임대사업자 중과를 안 맞기 위해서 다 팔겠죠. 팔 사람이 되게 많을 건데, 그런 것들이 다 겹치면 올해 하반기에는 집값이 굉장히 안정화되거나 그럴 수 있어요. 올해 2~4월처럼요.

지금 정부가 약간 그런 식이에요. 데드라인을 준 다음에 데드라인 전에 매물이 많이 나오게 하면 이거는 무조건 효과가 있거든요. 이번 양도세 중과처럼요. 제가 우려하는 것은 그렇게 데드라인을 줬을 경우에 그 데드라인 이후에는 이것까지 다 버티겠다고 굳게 마음을 먹은 사람들만 남는 거예요. 그러면 다주택자는 이미 안 팔겠다고 결심한 사람들만 남았잖아요. 그래서 데드라인을 넘기고 나면 역효과로 돌아오는 거예요. 예를 들어 장특공제 혜택 축소에 대한 적용을 올해까지로 한다면, 그때까지 팔 사람은 다 팔기 때문에 2027년 이후에는 팔 사람이 없죠.

■ " '부동산 규제' 선거 영향 제한적이지만 보수층 결집했을 수도"

기자 : 이번 지방 선거 결과와 관련해서, 부동산 때문에 여당이 생각했던 것만큼 대승하지 못했다는 얘기도 나오는데요. 그런 부분이 있다고 보세요?

김건우(분전) 대표 : 저는 크지는 않다고 봅니다. 워낙 복잡한 요인이 많으니까요. 일부에서는 부동산 문제가 결정적이었다고도 하는데, 저는 그렇게 보지는 않습니다. 다만 그런 건 있습니다. 한때 강남 3구만 토지거래허가구역으로 지정됐던 적이 있었습니다. 그때 강남 쪽 시장 참여자들의 심리가 오세훈 시장에게 되게 안 좋았습니다. “우리만 규제하느냐”, “이건 좌파나 마찬가지 아니냐”는 식의 반응도 있었습니다.

그런데 현 정부가 들어와서 모두 토허제를 걸고 규제를 세게 가했습니다. 그래서 저는 30대가 원래 진보를 지지했는데 부동산 때문에 보수로 돌아섰다고 보기보다는, 정부가 부동산 정책을 세게 드라이브하니까 원래 보수를 지지했던 지지층이 더 결집했다고 봅니다. 예를 들어 압구정에서 80몇 퍼센트가 나왔다면, 원래 78% 나올 것이 88%까지 나올 수 있는 겁니다. 집값이 올랐다고 해서 정원오 후보를 지지할 사람이 오세훈 후보를 지지하게 됐다고는 생각하지 않습니다.

정치평론가들은 그렇게 분석하기도 하지만, 제가 현장에서 이야기를 들어보면, 원래 부동산 시장에서 기득권을 가진 사람들이 자신들의 이해를 지키기 위해 더 결집한 측면이 크다고 봅니다.

[부동산, 묻고 답하다] 를 연재하며
“앞으로 1년 부동산 시장, 보유세에 달렸다” [부동산, 묻고 답하다]① - 채상욱 커넥티드그라운드 대표
https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8521085
“주택시장은 폭풍전야…전월세 불안이 뇌관” [부동산, 묻고 답하다]② - 김진유 경기대 도시ㆍ교통공학과 교수
https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8545893

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이슬기 기자 (wakeup@kbs.co.kr)