[단독]다주택 매물 거래 비중, 강동·성동서 제일 높았다

3~4월 서울 강동구에서 거래가 가장 많았던 ‘고덕 그라시움 아파트’ 전경. 매경DB

지난 2월 다주택자의 ‘세 낀 매물’ 매도가 허용되고 3~4월 간 서울 강동구와 성동구의 아파트 매매 거래 셋 중 하나가 다주택자 매물인 것으로 확인됐다. 2010년대 후반부터 다주택자들이 서울 외곽 아파트 여러 채보다 한강벨트의 고가 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산 구성을 바꾼 결과로 풀이된다. 정부가 지난달 29일부터 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자의 세 낀 매물까지 매도를 허용한 만큼 앞으로도 세 낀 매물의 거래가 늘어날지 주목된다.

1일 매일경제가 국회 국토교통위원회 소속 의원실로부터 받은 자료에 따르면 지난 3~4월 간 서울에서 총 1만8276건의 토지거래 신청이 이뤄졌는데, 이중 실거주 유예까지 같이 신청된 비중은 19.7%(3609건)였다.

실거주 유예가 포함된 토지거래 신청 건은 다주택자의 세 낀 매물 거래다. 원칙적으로 토지거래허가구역 내에선 토지거래 허가를 받고 4개월 내 전입해야 한다. 하지만 지난 2월 12일부터 5월 9일까지는 다주택자의 아파트를 매매할 때 실거주 의무가 유예됐다. 이미 임차인이 있는 다주택자의 매물을 팔 수 있도록 규제를 완화한 것이다.

다주택자 매물 비중, 한강벨트 높고 외곽 낮아

자치구별로 다주택자 매물 거래 비중이 가장 높았던 곳은 성동구(37.5%)였다. 강동구(32.7%)와 함께 전체 아파트 거래의 3분의 1이 다주택자 매물이었다. 특히 4월만 놓고 보면 성동구 내 다주택자 매물 거래 비중은 43.8%로 전체 거래의 절반 수준이었다.

다음으로 다주택자 매물의 거래 비중이 높은 곳은 중구(30.8%) 영등포구(27.8%) 동작구(27.6%) 동대문구(24.9%) 강남구(24.2%) 광진구(22.4%) 순으로, 주로 강남권과 한강벨트 지역이었다.

부동산업계에선 2017년부터 다주택자들이 주택 수 줄이기에 나서 이처럼 집값이 높은 지역일수록 세 낀 매물 거래 비중이 높게 나타났다고 분석했다. 익명을 요구한 한 전문가는 “2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 2018년 9·13 대책, 2020년 7·10 대책 등을 거치며 다주택자들이 서울 외곽 여러 채보다는 강남권이나 한강벨트에 적은 수의 주택을 보유하는 경향이 생겼다”고 설명했다.

실제로 같은 기간 서울 외곽지역의 다주택자 매물 거래 비중은 서울 평균(19.7%)에 미치지 못했다. 도봉구가 9.1%로 최저 수준이었고, 금천구(10.6%) 구로구(14.6%) 강북구(15.2%) 관악구(15.4%) 노원구(17.3%)도 서울 평균치를 하회했다. 노원구의 경우 다주택자 거래 건수로만 보면 351건으로 모든 자치구 중 가장 많았지만, 워낙 거래가 활발한 곳이라 다주택자 매물 거래 비중 자체는 낮았다.

서울시 관계자는 “임차 기간이 4개월 미만인 아파트의 경우 실거주 유예 신청 없이 거래됐을 것”이라며 “실제 다주택자 매물 거래 건수는 이번 통계보다 더 많을 수도 있다”고 말했다.

양도세 중과 직전 절세 매물 거래 67%↑

지난 4월 다주택자 양도세 중과 시작을 앞두고는 한 달 새 다주택자 매물 거래량이 1351건에서 2258건으로 67%나 늘어난 점도 눈에 띈다. 같은 기간 서울 전체 토지거래 신청 건수는 8366건에서 9910건으로 18.5% 증가하는 데 그쳤다.

자치구별로 다주택자 매물 거래 증가율이 가장 높았던 곳은 도봉구와 은평구(194.7%)였다. 이어 서초구(188.2%) 광진구(152.6%) 동작구(127.8%) 순으로 강남권과 서울 외곽 모두 다주택자 매물 거래량이 늘었다.

5월 9일까지만 다주택자 세 낀 매물의 매매가 가능해 3월보다는 4월에 거래가 몰린 영향으로 보인다. 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과가 시행돼 3주택 이상 보유자는 최대 82.5%의 세율을 적용받기 때문이다. 세금 부담을 줄이려는 집주인들이 호가를 수억원까지 낮췄고, 현금 여력이 있는 매수자들이 서둘러 계약을 체결한 결과로 보인다.

한편 정부는 시장에 매매 물량을 늘리기 위해 지난달 29일부터 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자의 세 낀 매물까지 매도를 허용했다. 다주택자 양도세 중과가 시작되면 다주택자들이 매물을 거둬 공급 감소 현상이 나타날 수 있고, 이는 아파트 가격 상승을 불러올 수 있다는 판단에서다. 실제로 부동산 정보업체 아실에 따르면 5월 9일 6만8495건이던 서울 아파트 매매 매물 건수는 이날 기준 6만1026건으로 11%나 줄었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세 낀 매물의 경우 매수자가 당장 입주할 수 없어 일반 매물보다 가격이 저렴한데, 강남 3구나 한강벨트엔 더 비싼 집을 보유하려는 이들의 갈아타기 수요가 유입될 수 있다”면서도 “서울 외곽 지역은 전세 매물이 부족해 수급의 영향을 많이 받는 만큼 바로 실입주가 불가능한 매물의 거래는 더딜 수 있다”고 전망했다.