[브릿지 칼럼] 부동산 용어, 국민 누구나 알기 쉽게 고쳐야
정부에서 사용하는 부동산 용어는 국민 누구나 들었을 때 쉽게 이해할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 국민들이 혼란을 겪거나, 경우에 따라서는 재산상 불이익을 받을 수도 있다. 현재 정부가 사용하는 부동산 용어 가운데 국민들에게 혼란을 주는 대표적인 사례로는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있다. 신혼보금자리주택과 신혼희망타운, 전세임대주택과 장기전세주택 등도 혼동을 일으키는 대표적인 용어로 꼽힌다.
먼저, 투기지역과 투기과열지구는 가장 혼동되기 쉬운 용어이다. 투기지역은 2003년 처음 도입된 제도로, 전국 부동산가격 상승률과 소비자물가 상승률 등을 고려해, 부동산가격이 급등했거나 급등할 우려가 있다고 판단되는 경우 심의를 거쳐 지정되는 지역이다. 투기지역으로 지정되면 주택과 토지 등 부동산 양도 시 양도소득세가 실거래가액 기준으로 과세되고, 필요할 경우 탄력세율을 적용해 부동산 투기에 대응하게 된다. 반면 투기과열지구는 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열돼 무주택자 등 실수요자의 내 집 마련 기회가 어려워진 지역을 대상으로 지정한다. 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택 서민의 주거비 부담을 완화하며 주택가격 안정을 도모하기 위해 도입된 제도이다. 두 제도의 가장 큰 차이는 투기지역이 주택과 토지를 대상으로 양도소득세를 실거래가액 기준으로 과세하는 데 초점을 두는 반면, 투기과열지구는 주택가격 급등지역에 대한 청약 규제를 중심으로 한다는 점이다. 두 제도의 용어가 혼동되기 쉽다는 점을 고려하면, 투기과열지구는 ‘청약과열지구’로 명칭을 변경해 혼란을 줄일 필요가 있다.
다음으로 투기과열지구와 조정대상지역도 구분이 쉽지 않다. 2016년 처음 도입된 조정대상지역은 직전월부터 소급해 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역을 대상으로 지정한다. 조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨 제한, 재건축 조합원 주택 수 공급제한, 금융 규제 등을 받게 된다.
앞서 설명한 투기과열지구와 조정대상지역은 모두 청약 규제를 목적으로 만들어진 제도이지만, 두 제도의 차이는 국민들이 직관적으로 이해하기 어렵다. 굳이 차이를 구분하자면 지정 효과에서 차이가 나타난다. 세제의 경우 조정대상지역에서는 다주택자 취득세 중과, 2주택 8%·3주택 12% 적용, 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 등이 적용된다.
재당첨 제한 기간도 조정대상지역은 7년, 투기과열지구는 10년으로 다르다. 정비사업의 경우 조정대상지역에서는 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한되며, 투기과열지구에서는 재개발·재건축 조합원 지위양도가 제한된다. 두 제도가 모두 청약 규제와 관련된 만큼 앞서 언급한 ‘청약과열지구’로 통합하거나, 조정대상지역을 ‘청약조정지역’으로 변경하는 방안을 검토하면 국민들이 더 쉽게 이해할 수 있다.
신혼보금자리주택과 신혼희망타운도 헷갈리기 쉬운 용어이다. 신혼희망타운은 한국토지주택공사가 운영하는 신혼부부 대상 공공분양주택인 반면, 신혼보금자리주택은 신혼부부를 위한 공공임대주택이다. 두 용어는 이름만으로는 차이를 구분하기 어렵기 때문에 더 쉬운 표현으로 정리할 필요가 있다. 예를 들어 신혼희망타운은 ‘신혼공공분양주택’으로, 신혼보금자리주택은 ‘신혼공공임대주택’으로 바꾸면 제도의 성격을 보다 명확하게 전달할 수 있을 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수