4대 난제 풀고… 서울 재개발·재건축 속도

市, 규제 철폐·인허가 절차 축소
평균 18.5년→최대 12년 단축
수십년 표류 ‘은마’ 등 본궤도
2031년까지 31만호 착공 목표

서울시가 수십년 표류하던 재개발·재건축 사업을 규제완화 등을 통한 해법으로 풀어내며 주택공급에 속도를 내고 있다. 최근 구룡마을, 창신·숭인 일대, 백사마을, 은마아파트 등 굵직한 정비사업 개발계획이 본궤도에 오르면서 2031년까지 31만호를 착공하겠다는 목표가 순항하고 있다는 평가가 나온다.

27일 시에 따르면 2021년 신속통합기획(신통기획)과 정비지수제 폐지, 사업성 보정계수 적용 등으로 정비사업 기간을 약 5.5년 단축할 수 있는 기반이 마련됐다. 이어 규제철폐와 불필요한 인허가·절차 감소 등을 통해 정비사업기간을 1년을 더 줄이는 ‘신통기획 2.0’까지 적용하면 평균 18.5년 걸리던 과정이 최대 12년까지 단축된다.

시는 이 같은 노력으로 수년 사이 재개발·재건축 ‘4대 난제’에 해법을 찾을 수 있었다고 설명했다. 우선 서울 최대 규모이자 강남 ‘마지막 판자촌’으로 불리는 구룡마을이 2029년 완공을 목표로 도시개발사업에 전면 돌입했다. 구룡마을은 1970∼1980년대 서울올림픽 개최 등으로 강남권 일대가 개발되자 철거민을 비롯한 사회적 소외계층이 이주하면서 형성된 무허가 판자촌이다.

구룡마을 재개발은 시가 공공주도의 수용방식을 재추진하면서 본격화했고 지난해 12월 개발계획 변경안이 도시계획위원회 심의를 통과했다. 구룡마을은 최고 29층 높이 3739가구(임대 2798세대 포함)의 자연친화적 주거단지로 거듭날 예정이다. 시는 공동주택용지 용도지역을 2종에서 3종으로 상향해 주택공급 규모를 대폭 늘렸다.

서울의 대표 낙후지역인 창신·숭인동 일대도 재개발에 속도가 붙었다. 시는 지난해 11월 창신동 23-606(옛 창신9구역)과 629(옛 창신10구역) 일대의 정비계획 결정을 완료했다. 앞서 2024년 12월 결정된 창신동 23과 숭인동 56 일대의 2곳을 포함하면 약 34만㎡에 대한 통합개발 계획이 결정됐다.

창신·숭인동 일대는 가파른 언덕에 낡은 주택이 모여 있는 이른바 ‘달동네’로 불리는 지역이다. 2007년 ‘뉴타운’으로 지정해 재개발하기로 했으나 2013년 박원순 전 서울시장이 방향을 틀어 ‘도시재생사업 1호’ 지역으로 지정했다. 이번 재개발로 창신·숭인동 일대에는 최고 29층 높이, 6500가구가 들어선다. 단지 서쪽 낙산 한양도성과 동쪽 숭인공원을 잇는 입체 보행로를 만들고 언덕 지형을 활용해 공원도 조성한다. 좁은 길을 넓히는 동시에 급경사지 단차 극복을 위해 에스컬레이터와 엘리베이터도 설치해 자연과 어우러진 강북 랜드마크를 조성한다는 계획이다.

노원구 중계본동 30-3번지 일대 백사마을도 재개발에 탄력을 받기 시작했다. 백사마을은 1960년대 도심 개발로 청계천, 영등포 등지에서 살던 철거민 1100여명이 정착하면서 형성된 곳이다. 2009년 재개발정비구역으로 지정 후, 2012년 국내 최초 주거지보전사업으로 추진되었으나 분양주택과 임대주택 분리 이슈와 낮은 사업성, 사업자 변경 등을 겪으며 16년간 답보 상태에 머물러 있었다.

시는 서울주택도시개발공사(SH)와 함께 걸림돌로 작용하던 주거지보전용지를 공동주택용지로 변경하고 사업성 보정계수 적용, 용도지역 상향 등을 통해 사업성을 대폭 개선했다. 지난해 8월 이 같은 내용을 골자로 정비계획을 변경했고 백사마을은 기존 2437세대에서 741세대를 추가 확보해 최고 35층, 3178세대(임대 565세대 포함) 규모로 탈바꿈될 예정이다. 시 관계자는 “분양주택과 임대주택 획지를 구분하지 않고 통합개발해 서울 대표 ‘소셜믹스 사례’로 자리매김할 것으로 기대된다”고 말했다.

신통기획 시즌2 첫 적용 단지인 은마아파트는 14층, 4424세대 규모로 1979년 준공된 강남지역의 대표 노후단지다. 은마아파트는 2015년 주민 제안으로 50층 계획으로 재건축을 추진했으나 당시 높이 규제로 2022년 말 최고 35층 높이로 도시계획위원회 심의를 통과했다. 2023년 높이 제한이 폐지된 이후 신통기획 자문을 시작하였고 지난해 9월 초 도시계획위원회 심의를, 올해 2월 정비사업 통합심의를 통과했다.

조성민 기자 josungmin@segye.com