청량리인데 ‘토허제 미적용’ 주상복합…“갭투자 몰려 20억 돌파”

‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ 84㎡ 신고가
상업지 고밀개발, 대지지분 작아 토허제 제외
전세 끼고 매수…다주택자·투자 수요 유입
GTX·롯데百 호재에 청량리 일대 집값 강세

청량리역 일대 공인중개사무소에 갭투자가 가능함을 알리는 광고가 붙어있다. [헤럴드 DB]

서울 청량리역 일대 초고층 주상복합 단지에서 신고가 거래가 잇따르고 있다. 좁은 상업지역 대지에 고밀도로 지어진 탓에 세대별 대지지분이 작아 토지거래허가제 대상에서 빠져 매입 후 전세를 놓는 ‘갭투자’가 가능했던 점이 가격을 밀어 올린 것으로 풀이된다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 동대문구 전농동 주상복합 단지 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ 84㎡(전용면적)는 지난달 16일 20억원(62층)에 거래되며 신고가를 새로 썼다.

동대문구에서 국민평형으로 불리는 84㎡ 거래가가 20억원을 넘긴 것은 이번이 두 번째다. 앞서 용두동 ‘래미안엘리니티’ 84㎡가 지난 3월 20억원(18층)에 거래된 바 있다. 다만 래미안엘리니티는 일반 판상형 아파트 단지로, 주상복합에서 이런 거래가가 나온 것은 처음이다.

인근 또 다른 주상복합인 ‘청량리역한양수자인그라시엘’도 상승세를 보이고 있다. 이 단지 84㎡는 이달 5일 18억5000만원(40층)에 거래되며 신고가를 기록했다.

해당 거래들은 모두 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 전인 5월 9일 이전에 체결된 것으로 파악된다. 양도세 중과 재개를 앞두고 4월 말까지 서울 주요 지역에서 다주택자 매물이 출회되며 가격이 일시적으로 눌렸던 흐름과는 다른 양상이다. 현지 중개업계에서는 토허제 적용을 받지 않아 갭투자가 가능하다는 점이 수요를 꾸준히 끌어들였다고 보고 있다.

동대문구 전농동 ‘엘65부동산중개법인’ 대표는 “지난해 10·15 대책 발표 이후부터 갭투자가 가능하냐는 문의가 쭉 이어졌고, 실제 거래가 계속 이어져 가격이 올랐다”며 “오는 10월 청량리역 롯데백화점 신관 개관이 예정돼 있고, 지하통로 연결 등 추가 호재까지 더해지면서 L65를 비롯한 일대 단지 가격이 전반적으로 올랐다”고 말했다.

이어 “전셋값은 10억~11억원대에 형성돼 있고, 최근 미신고 거래 중에는 20억5000만원 거래도 있었다”며 “현재 호가는 21억원 이상으로, 실제 필요한 자기자본은 10억원 안팎이라 여타 저가 지역보다 오히려 초기 투자금 부담이 작다고 보는 분위기”라고 덧붙였다. 현재 네이버부동산에 등록된 해당 단지 면적 84㎡ 고층 매물은 최고 25억원에 나와 있다.

토지거래허가구역은 용도지역별 면적 기준에 따라 허가 대상 여부가 갈린다. 현행 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’은 기준 면적을 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡로 정하고 있다. 이 기준 면적의 10~300% 범위가 허가 대상이다. 대지지분이 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 이하인 경우에는 허가 대상에서 제외된다.

이 같은 구조 때문에 일부 상업지역 주상복합은 토허제 규제를 비껴간다. 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 용적률이 995%에 달하지만 84㎡의 대지지분은 11.7㎡로, 상업지역 기준인 15㎡에 못 미친다. 대형평형인 102㎡ 역시 대지지분이 15㎡를 넘지 않아 토허제 제한을 받지 않는다.

청량리역한양수자인그라시엘과 청량리역해링턴플레이스도 84㎡ 기준 대지지분이 11.8㎡ 안팎에 그친다. 비슷한 사례는 서울 곳곳에서 나타난다. 성동구 하왕십리동 ‘센트라스’, 송파구 잠실동 ‘갤러리아팰리스’, 영등포구 여의도동 ‘브라이튼 여의도’, 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’ 등도 일부 동이 상업지역에 위치해 토허제 적용에서 제외된 것으로 알려졌다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “청량리 일대 주상복합은 GTX 등 광역 교통망이 지나는 동북권 교통 요지에 자리해 정비가 완료된 이후에는 주상복합 타운처럼 인지된다”며 “아파트 공급 물량이 줄어드는 상황에서 브랜드와 규모, 커뮤니티를 갖춘 주상복합 단지가 젊은 실수요자들 사이에서 대안으로 부각되고 있다”고 말했다. 윤성현 기자