상업지역 도시정비형 재개발, 최대 60층까지 허용

시, 재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안 발표

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서울시 내 준주거·상업지역 재개발 법적 상한 용적률이 기존보다 최대 1.2배 늘어난다. 도시정비형 재개발사업의 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률도 ‘기준·허용·상한 용적률’ 체계로 일원화한다.

서울시는 이같은 내용의 ‘재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안’을 본격 시행한다고 21일 밝혔다. 건물의 높이 규제 완화를 통해 더 높게 짓고 더 많은 물량을 확보하겠다는 것이다.

시 관계자는 “이번 개선안은 2025년 주택정비형 재개발사업 대상으로 시행한 ‘재정비촉진사업 규제혁신’ 1·2차 대책에 이은 추가 완화책”이라며 “준주거 및 상업지역 위주의 도시정비형 재개발 사업의 사업성을 대폭 개선해 정체된 정비사업들이 탄력을 받을 수 있을 것이라 기대한다”고 밝혔다.

우선 시는 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 허용 용적률을 조례 용적률의 1.1배로 일괄 적용한다. 허용 용적률 인센티브 항목은 녹지생태공간, 저출산·고령화 대책시설, 보행가로 활성화 등 변화하는 주거환경을 반영해 적용한다.

특히 그동안 제한적으로 운영됐던 도시정비형 재개발사업의 법적상한 용적률을 최대 1.2배까지 완화한다. 법적 상한 용적률은 최대 준주거지역은 600%, 근린상업지역 1080%, 일반상업지역 1560% 이하까지 허용한다. 일반상업지역의 경우 건폐율에 따라 달라질 수는 있지만 최대 60층까지도 가능해진다는 얘기다.

여기에 경관·조망 및 기반 시설 용량 등을 종합적으로 고려해 세부 적용 기준을 마련하고, 상업지역은 1.0배 초과 적용 시 입지요건과 공공성 검토 기준 등도 함께 제시하도록 한다. 단순히 상업성만 높일 수 없도록 공공성 확보를 전제 조건으로 걸겠다는 얘기다.

중심지 위계에 따라 높이 기준을 달리 적용하는 ‘유연한 높이 관리 체계’도 가동한다. 도심은 높이에 제한을 두지 않고, 광역중심은 150m, 지역중심 이하는 130m를 기준으로 차등 설정해 입체적인 도시 경관을 조성한다.

2026년 5월 14일 이전에 준공 인가를 신청하지 않은 사업장은 신규 또는 변경 계획 수립 시 이번 3차 개선안을 적용받을 수 있다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com