압구정 재건축 마지막 승부수…현대건설·DL이앤씨 조건 경쟁 본격화 [압구정5구역 수주전]

현대건설, 2·3구역과 시너지 장점
갤러리아백화점 복합 개발 내세워
DL이앤씨, 5구역 수주 역량 집중
전세대 한강 조망·공기 단축 약속
상가면적 확대 등 양측 의견 엇갈려

국내 대표 부촌인 서울 압구정동 재건축 사업 가운데 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 압구정5구역에서 현대건설(000720)과 DL이앤씨(375500)가 조합원 표심 확보를 위한 막판 총력전에 나섰다. 양사는 각각 홍보관을 열고 공사비와 금융 조건, 한강 조망 특화 설계 등을 앞세워 차별화를 강조하는 동시에 상대 회사 제안의 약점을 정면으로 겨냥하며 신경전을 벌이고 있다.

19일 정비업계에 따르면 현대건설과 DL이앤씨는 지난 16일부터 압구정5구역 홍보관 운영을 시작하고 조합원 대상 홍보를 강화하고 있다. 양측은 공사비와 금리 조건, 한강 조망권, 고급 설계, 공사기간, 사업성 등을 핵심 비교 포인트로 내세우고 있다.

DL이앤씨는 압구정 정비사업 가운데 5구역에만 참여한 만큼 회사 역량을 집중해 차별화된 상품을 제안하겠다는 전략이다. 반면 이미 압구정2구역 시공권을 확보했고 3구역 수주도 사실상 앞둔 현대건설은 ‘압구정 현대’ 브랜드 연계 효과를 강조하며 단지 간 시너지 확대에 초점을 맞췄다.

양사의 설계안 차이는 한강 조망 특화 방식에서 가장 두드러진다. 두 회사 모두 한강변 1열 3개 동은 낮은 층고로 배치하고, 2열을 상대적으로 높게 설계했으며 중앙부 최고층 동을 통해 스카이라인을 강조했다. 그러나 1열 동 배치 방식에서는 차이가 크다.

DL이앤씨는 한강변 3개 동을 사선 형태로 배치했다. 이경민 DL이앤씨 건축설계팀 부장은 “건물 정면을 사선으로 틀어 어느 세대에서도 한강을 바라볼 수 있도록 설계했다”며 “1열 3개 동의 한강 조망 길이가 207ｍ 수준으로, 약 85ｍ인 현대건설안과 차이가 있다”고 설명했다. DL이앤씨는 또 1열 3개 동에 각각 4가구·1가구·4가구를 배치해 총 9가구가 한강 조망이 가능하도록 설계했다고 밝혔다. 이는 현대건설의 ‘3-2-3’ 구조(총 8가구)보다 조망 세대를 늘린 방식이라는 주장이다.

현대건설은 이에 대해 실질적인 정면 조망이 어려운 세대가 발생한다고 반박했다. 박성하 현대건설 압구정재건축사업팀장은 “동 간 간섭과 배치 각도 문제로 인해 한강 정면 조망이 불가능한 가구가 167가구에 달한다”며 “모든 세대에서 한강 조망이 가능하다는 DL이앤씨 설명은 사실과 다르다”고 주장했다.

공사기간을 둘러싼 공방도 이어졌다. 현대건설은 DL이앤씨가 제시한 57개월 공사기간이 현실성이 떨어진다고 지적했다. 박 팀장은 “압구정5구역은 암반 비중이 높아 지하 공사 기간이 길어질 가능성이 크다”며 “결국 공사기간 연장이 불가피할 수 있다”고 말했다.

이에 대해 DL이앤씨는 건설정보모델링(BIM)을 활용한 정밀 공정 시뮬레이션 결과라고 반박했다. DL이앤씨 측은 “원안 기준 63개월 공사기간에서 지하 공정은 3.5개월, 지상 공정은 2.5개월 단축 가능하다는 계산이 나왔다”며 “암반 구간보다 토사 중심으로 시공 계획을 재구성해 효율을 높인 것”이라고 설명했다.

상가 설계와 사업성 역시 주요 쟁점으로 떠올랐다. DL이앤씨는 상가 면적 확대를 통해 분양 수익을 극대화할 수 있고, 미분양 발생 시에는 직접 인수하겠다는 조건을 제시했다. 반면 현대건설은 상업시설의 층별 가치 차이를 강조했다.

현대건설안의 상가 면적은 지상 1층과 지하 1·2층 기준 각각 528㎡·8636㎡·1610㎡다. DL이앤씨안은 162㎡·9662㎡·6904㎡로 구성됐다. 박 팀장은 “상업시설은 지하로 내려갈수록 가치가 떨어진다”며 “현대건설은 지하 2층을 갤러리아백화점과 연결하는 계획까지 갖고 있지만 DL이앤씨는 상업시설 배치 계획이 명확하지 않다”고 지적했다.

금융 조건에서도 양사는 서로 우위를 주장했다. DL이앤씨는 짧은 공사기간을 기반으로 공사비를 낮췄고 담보인정비율(LTV) 150%, 입주 후 분담금 납부 유예 7년 등의 조건을 강점으로 내세우고 있다. 반면 현대건설은 보장 범위 자체가 다르다며 DL이앤씨가 일부 조건을 충분히 공개하지 않았다고 맞서고 있다.

압구정5구역은 압구정 한양1·2차를 최고 68층, 8개 동, 1397가구 규모로 재건축하는 사업이다. 조합은 오는 30일 총회를 열고 최종 시공사를 선정할 예정이다.

김광수 기자 bright@sedaily.com