하반기 집값 더 오르나…재건축부담금·세제개편이 변수

재건축부담금 현실화 땐 정비사업 지연 우려
장특공·보유세 개편 최대 관심사로 떠올라
전세난에 매수 전환 가능성…주택공급 속도 내야

18일 박합수 한국부동산전문가클럽 공동회장(건국대 부동산대학원 겸임교수)이 제11회 부동산전문가클럽 포럼에서 최근 부동산 이슈가 하반기 시장에 미치는 영향에 대해 강연하고 있다.

올 하반기 부동산 시장은 재건축 부담금과 세제개편이 핵심 변수로 작용할 것이란 전망이 나왔다.

박합수 한국부동산전문가클럽 공동회장(건국대 부동산대학원 겸임교수)은 지난 18일 제11회 부동산전문가클럽 포럼에서 최근 부동산 이슈가 하반기 시장에 미치는 영향을 분석했다.

박 회장은 재건축 부담금 부과가 재건축·재개발 시장에 적지 않은 충격을 줄 수 있다고 봤다. 그는 “오는 8월이면 반포 래미안트리니원이 실질적인 첫 재건축 부담금 납부 단지로 등장한다”며 “7억원 이상 부과될 것으로 예상되는 만큼 다른 재건축 단지도 남의 일이 아니게 된다”고 말했다.

재건축 부담금이 현실화하면 조합 의사결정이 지연되고 사업 속도가 늦어질 수 있다는 설명이다.

박 회장은 “부담금이 1억~2억원 수준이더라도 사업이 지체되는 등 공급이 속도를 내기 어려울 수 있다”며 “궁극적으로 도심 주택 공급 확대를 위해서는 재건축 부담금 폐지가 바람직하다”고 말했다.

6·3 지방선거 이후 세제개편은 하반기 시장의 최대 관심사다. 1주택 비거주자의 장기보유특별공제와 종합부동산세 등 보유세 개편 논의가 본격화할 수 있어서다.

박 회장은 “7월 말 2026년 세제개편안 발표 전까지 논란이 뜨거워질 것”이라며 “세제 강화에만 비중을 둔다면 다주택자뿐 아니라 1주택자의 조세 저항도 거세질 수 있다”고 전망했다.

집값은 서울 상승세가 수도권으로 확산하는 방향으로 예상됐다. 박 회장은 “하반기 매매와 전세시장은 서울의 상승세가 점차 경기도와 인천 등으로 확산할 것”이라며 “공급 부족으로 인한 추세적 상승은 당분간 이어질 것”이라고 내다봤다.

특히 전세 매물 부족이 신규 가구 분화와 이주 수요 등으로 가중될 수 있다고 예상했다. 박 회장은 “전셋값 상승세가 지속되면 중저가 주택 위주로 매수로 전환하는 수요도 하반기에 나타날 수 있다”고 말했다.

결국 시장 안정의 해법은 공급 확대라는 게 박 회장의 진단이다. 그는 “정부의 강력한 수요 억제책이 진행 중인 가운데 안정 분위기를 이어가려면 다시 기본으로 돌아가 공급 확충에 집중해야 한다”고 강조했다.

공급 확대 방안으로는 3기 신도시 용적률 상향과 도심 정비사업 활성화가 제시됐다. 박 회장은 “3기 신도시 용적률을 200% 전후에서 1기 신도시 기준인 300~350% 수준으로 상향하면 빠르게 물량을 추가 확보할 수 있다”며 “재건축 부담금 폐지와 절차 간소화, 고밀 개발을 통한 공급 확대가 중요하다”고 말했다.

중·단기 공급 대책으로는 역세권 활성화 사업과 비아파트 공급 확대를 주문했다. 박 회장은 “정비사업은 대부분 입주까지 10년 이상 걸리지만 역세권 활성화 사업은 기간을 6~7년으로 단축할 수 있다”며 “1~3년 내 입주가 가능한 다세대주택과 주거용 오피스텔 등 비아파트를 공급해 서민 주거 안정도 도모해야 한다”고 강조했다.