[경제칼럼] 전세계약의 묵시적 계약 갱신
우리나라 전세제도은 통상 2년을 계약하고 계약갱신 청구권을 사용하면 4년 까지 보호가 된다. 계약기간이 끝나도 별다른 이야기 없이 그대로 거주를 이어가는 경우가 적지 않다. 세입자는 계속 전세금을 맡긴 채 살고 있고, 집주인도 특별한 이의를 제기하지 않는 경우를 묵시적 갱신이라 한다. 최근처럼 전세시장이 약세를 보이는 경우 이러한 경우가 자주 발생한다. 주택 임대차에서는 계약기간이 끝나기 전 일정 기간 동안 임대인과 임차인 모두 계약 종료나 조건 변경에 대한 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있다. 집주이 계약을 끝내겠다. 또는 보증금을 올리겠다. 와 같은 의사 표현을 하지 않았고, 세입자 역시 이사를 나가겠다는 통지를 하지 않은 채 계속 거주했다면 기존 전세계약이 동일한 조건으로 연장된 것으로 보는 것이다.
이 경우 가장 중요한 특징은 기존 계약조건이 원칙적으로 그대로 유지된다는 점이다. 보증금, 사용 조건, 임대 목적물 등이 특별한 변경 없이 이어진다.
묵시적 갱신은 통상 세입자에게 유리한 제도이다. 묵시적 갱신은 세입자 보호의 성격이 강한 제도로 세입자는 계약이 묵시적으로 연장된 이후 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 일정 기간이 지나면 계약 종료를 주장할 수 있다. 반면 임대인은 상황이 다르다. 묵시적 갱신이 이루어진 뒤에는 임대인이 일방적으로 계약 종료를 요구하기가 쉽지 않다. 결국 아무런 의사표시를 하지 않은 채 시간을 보내면 집주인이 예상보다 더 오랜 기간 임대차관계를 유지해야 하는 상황이 발생할 수 있다.
최근에는 주택임대차 3법에 있는 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 혼동하는 경우도 많다. 하지만 두 제도는 서로 다르다. 계약갱신요구권은 세입자가 법에 따라 일정 요건 아래 계약 연장을 요구할 수 있는 권리다. 반면 묵시적 갱신은 당사자 모두 특별한 의사표시 없이 기존 계약이 자연스럽게 이어지는 상황을 의미한다. 계약갱신청구권은 권리 행사이고 묵시적 갱신은 침묵에 따른 법률효과라고 볼 수 있다. 최근 가장 문제가 되고 있는 것은 묵시적 갱신에서 자동으로 다시 2년이 확정된다, 는 생각이다. 실제로는 계약의 형태와 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으며, 특히 해지 통보 시점과 방식에 따라 권리관계가 크게 달라진다. 또 하나 중요한 부분은 보증금 반환 문제다. 세입자가 계약 종료 의사를 밝혔음에도 후속 세입자를 구하지 못했다는 이유로 반환이 지연되는 사례가 빈번하다. 그러나 법적으로는 계약 종료 시점 이후 집주인의 보증금 반환의무가 발생할 수 있으므로 단순히 새 세입자가 들어와야 준다. 는 논리만으로 해결되지는 않는다. 결국 전세계약에서 가장 중요한 것은 언제, 어떤 방식으로 의사를 표시했는가가 주요한 포인트 이다. 묵시적 갱신은 조용히 이루어지지만, 결과는 시끄럽게 끝날 수 있기 때문에 쉽게 생각해서는 안될 문제이다.