“최소 8억은 번다”는 재건축 대장주…일단 37억 있어야 한답니다

송파 장미 1~3차 재건축 투자전략
최고 49층·총5105가구로 재건축

송파구 신천동 장미1~3차 아파트 전경 [매경DB]

서울 송파구 신천동 장미 1~3차 아파트는 잠실주공5단지와 잠실 한강변 재건축 ‘투톱’으로 꼽힌다. 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년에 최고 12~14층 3522가구로 준공됐는데, 최고 49층 5105가구로 재건축될 예정이다. 기존보다 1583가구(공공주택 551가구 포함)가 늘어난다.

주택형은 전용면적 60㎡ 이하 776가구, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 2644가구, 전용 85㎡ 초과 1685가구로 구성된다. 전용 85㎡ 이하가 전체의 67%를 차지한다. 현재 중대형 평형 비중이 높은데 재건축 후 실수요자가 선호하는 중소형 물량이 크게 늘어날 전망이다.

장미 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 작년 10월 서울시 심의에서 건축 배치와 공공보행통로, 공원 배치, 교통 등에 대해 재검토가 필요하다는 지적이 나왔고, 이에 대한 보완이 이뤄졌다.

◆한강변 ‘도심 정원’ 단지

재건축 후 자산 가치에 영향을 주는 요소는 가구 수 증가와 층수만이 아니다. 단지 내 공원과 보행로, 교통 계획 등 ‘생활 인프라스트럭처’도 중요하다. 이번 심의에서 장미 재건축 밑그림을 보면 단지 내 공원과 정원, 석촌호수공원과 한강공원을 잇는 보행축 등을 배치해 한강 접근성을 높이고 녹지를 확대했다. 서울시가 재건축 초기 작업인 신속통합기획 때 내세운 ‘도심 정원’ 단지 콘셉트와 맞아떨어진다.

공원 면적이 크게 늘어난다. 단지 내 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 1.8배 확대된다. 송파대로변과 오금로변, 잠동초교 남측 등 3곳에 공원이 각각 배치된다. 송파대로변 소공원(6306.8㎡)은 잠실 업무지구와 연계한 휴식 공간으로 조성된다. 오금로변 소공원(5865.9㎡)은 잠실나루역과 단지 내 보행축을 잇는 거점 역할을 한다. 잠동초교 남측 어린이공원(3530.5㎡)은 놀이·학습 공간으로 활용된다. 이런 공원들과 함께 정원과 광장이 조성된다. 또 잠실나루역에서 올림픽로35길로 이어지는 생활가로변 상가에 옥상정원이 생긴다.

서울시 지침인 ‘열린 단지’를 실현하기 위해 단지 내 신설하는 공공보행통로는 장미의 주거 가치를 높이는 한 수가 될 전망이다. 올림픽로35길에서 한가람로 성내역나들목 방향으로 폭 10ｍ 공공보행통로가 생긴다. 이는 석촌호수와 장미아파트, 한강공원을 남북 방향으로 잇는 보행축으로 한강공원과도 연결된다. 이 보행축은 단지 사이로 바람길을 내고 한강 쪽으로 시야가 트이도록 하는 통경축 역할도 한다. 두 보행통로가 만나는 지점에 중앙광장이 조성될 예정이다.

가구 수가 증가하면서 교통 계획도 정비된다. 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한가람로를 개설해 잠실사거리로 몰리는 교통량을 분산할 계획이다. 한가람로의 폭과 차로 계획은 교통량에 맞춰 조정한다. 잠실주공5단지와 장미아파트 구간에 지하차도를 설치한다. 또 잠실나루역 일대 회전교차로는 폐지하는 방향으로 계획됐다. 이 일대는 회전교차로와 단지 진출입 동선 등이 얽혀 차량 흐름이 복잡하다는 지적이 많았다. 교통처리계획은 향후 정비사업 통합심의위원회 심의를 거쳐 확정된다.

◆몸값은 리센츠급…잠실5단지·르엘과 10억원 격차

장미아파트 매매가격은 잠실 대표 단지인 리센츠와 비슷한 수준이다. 재건축 사업 속도가 빠른 잠실주공5단지와 올해 입주한 잠실 르엘과 10억원가량 차이가 난다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 장미2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐다. 이후 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 5월 호가는 32억9000만원대다.

비교 대상인 리센츠 전용 84㎡는 지난 4월 34억5000만원에 거래됐고, 5월 호가는 34억원 안팎에 형성돼 있다. 파크리오 전용 84㎡는 3~4월 28억원에 거래됐고, 5월 호가는 30억원 수준이다. 장미는 파크리오보다는 높고 리센츠와는 비슷한 가격대를 형성하고 있는 셈이다.

반면 잠실주공5단지와 잠실 르엘은 장미보다 한 단계 높은 가격대다. 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난 4월 43억5000만원에 거래됐다. 잠실 르엘 전용 84㎡도 4월 44억원에 손바뀜됐고, 최근 45억원에 매물이 나와 있다. 장미아파트와 잠실주공5단지·잠실르엘 간 가격 차이는 11억~12억원이다.

◆장미 84㎡ 총투자비 37억…잠실 르엘보다 낮아

조합원 분양가 추정액은 전용 84㎡가 타입별로 23억7200만~26억3400만원이다. 전용 110㎡는 29억5200만~33억4600만원으로 책정됐다. 대표 평형인 84A는 23억7200만원, 110A는 29억8200만원이다.

추정 비례율(86.68%)을 적용하면 장미1·2차 32평형의 추정 권리가액은 약 19억5500만원이다. 84A를 선택하면 조합원 분양가 23억7200만원에서 권리가액을 뺀 약 4억1700만원을 추가로 내야 한다. 110A를 선택하면 부담금은 약 10억2700만원으로 늘어난다.

대형 평형 보유자는 평형을 줄일 경우 환급금도 기대된다. 장미3차 47평형은 권리가액이 약 24억9200만원으로 잡혔다. 84A를 선택하면 약 1억2000만원을 돌려받는 구조다. 다만 110A를 선택하면 56평형은 약 3억800만원, 64평형은 6500만원을 추가로 부담해야 한다.

투자자 입장에선 총투자비를 따져봐야 한다. 예컨대 장미2차 전용 82㎡를 5월 호가인 32억9000만원에 매수해 84A를 받는다고 가정하면, 추정분담금 4억1700만원을 더한 총투자비는 약 37억700만원이다. 잠실 르엘 전용 84㎡ 시세가 45억원보다 8억원가량 낮다. 장미가 재건축을 마치고 한강변 신축 단지로 등극하면 잠실 르엘은 입주 10년 차 이상 단지가 된다. 현재 가격 차이가 장미의 투자 매력으로 읽히는 이유다.

추정분담금은 향후 사업시행인가와 관리처분계획 과정에서 달라질 수 있다. 공사비 인상, 사업 지연, 금융비용 증가가 발생하면 분담금은 늘어날 수 있다.

장미 1~3차 투시도 [서울시]

◆차세대 대장주…“입주까지 10년”

잠실 재건축 시장 관전 포인트는 대장주 교체 가능성이다. 잠실에선 엘스·리센츠6트리지움, 이른바 ‘엘리트’ 가 대표 단지다. 하지만 장미와 잠실주공5단지가 재건축을 마치면 잠실권 대장주가 바뀔 가능성이 높다. 엘스나 리센츠 등에서 갈아타기 수요가 느는 이유다.

관건은 재건축 속도다. 장미아파트는 앞으로 통합심의, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주, 착공, 준공까지 여러 절차가 남아 있다. 서울시 행정력과 조합 추진력이 뒷받침되더라도 정비업계에선 입주까지 10년 안팎을 염두에 둬야 한다는 전망이 많다. “장미 투자는 현금 동원력이 있고 장기 보유를 감당할 수 있어야 한다”는 게 중개업계 관계자들의 공통된 의견이다.

서울시에서 매주 도시계획위원회 등 다양한 심의가 열리고, 고수들은 그 결과에서 부동산 투자의 힌트를 포착합니다. 매경 부동산부 임영신 기자의 연재 ‘부동산 심머니’는 복잡한 용어 뒤에 숨은 핵심 가치를 재테크 관점에서 이해하기 쉽게 매경플러스에서 알려드립니다.