“아들·딸이 강남집은 팔지 말래요” 서울 아파트, 15억 이하가 거래의 81% [부동산360]

양도세 중과 전 비강남 거래 급증…노원구 허가 신청 1위
주담대 한도 축소 및 ‘세 낀 매물’ 무주택만 매수 허용 영향도

사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 윤창빈 기자

“지방에 거주하는 고령층이 이 동네 임대를 한 매물의 매도를 의뢰했는데요. 서울 사는 자녀들이 팔지 말라고 해서 거둬갔어요. 고령층이 세금 부담을 느껴도, 이런 이유로 매도가 쉽지 않아요” (송파구 신천동 한 공인중개업소 대표)

[헤럴드경제=서정은·윤성현 기자] 정부가 다주택자의 매물 출회를 유도한 2월 이후 서울에서 팔린 아파트 10채 중 8채는 15억원 이하의 중저가 아파트로 집계됐다. 다주택자들이 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 선호입지의 고가주택보다는 비강남 지역의 중저가부터 매물로 내놓은 데다가, ‘내 집 마련’ 수요자들도 주택담보대출 최대 한도 6억원이 적용되는 15억원 이하 매물을 찾은 데 따른 것으로 풀이된다.

“싼 집부터 판다” 양도세 절세 공식 따라 비강남 거래 활발

17일 국토교통부 실거래가시스템 신고 자료를 분석한 결과, 올해 2월부터 5월 16일까지 현재까지 신고된 서울 아파트 매매 계약(공공기관 거래·해제 거래 제외)의 81.6%가 15억원 이하 거래로 집계됐다.

이는 직전 3개월인 지난해 11월∼올해 1월까지 서울 아파트 거래에서 15억원 이하가 78.2%였던 것과 비교해 3%포인트 이상 높아진 것이다.

시장에선 이 같은 움직임이 수요와 공급 모두 15억원 이하 아파트로 집중됐기 때문으로 본다. 다주택자들은 양도소득세 부담이 적은 비강남권 저가 주택부터 매도해야 세금을 아낄 수 있다. 게다가 정부가 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책으로 15억원을 초과하는 아파트의 주택담보대출한도를 2~4억원으로 줄였기 때문에, 내 집 마련 수요도 15억원 이하 아파트로 집중됐다.

15억원 이하 아파트 중에서도 6억원 이하 비중이 작년 11월~올해 1월에는 20.7에서 2~5월 현재는 23.6%로, 6억~9억원 이하는 각각 26.3%에서 28.7%로 각각 증가했다.

이에 비해 똑같이 최대 6억원 대출이 가능하지만 9억~15억원 이하는 작년 11월~올해 1월에는 거래 비중이 31.2%에서 올해 2~5월에는 29.2%로 감소했다.

업계 관계자는 “다주택자 양도세 중과 재개 직전까지 무주택자에 한 해 세 낀 매물을 매수할 수 있게 되면서, 15억원 이하 거래가 활발했다”면서 “전셋값이 오르면서 전세 수요가 매매 가능한 중저가 아파트로 옮겨온 영향도 있다”고 말했다.

이에 따라 서울 아파트 평균 값은 올해 들어 꾸준히 상승했지만 2~5월 신고된 서울 아파트 평균 거래가는 10억9846만원으로, 직전 3개월 평균가11억8834만원보다 내려갔다.

다주택자 양도세 중과 재개되자, 관망세…매물 급감

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 혜택 축소 가능성을 언급한 1월 23일부터 지난 8일까지 서울에서 접수된 토지거래허가 신청 건수(새올전자민원창구 접수 집계건)는 약 3만건(2만9655건)으로 집계됐다.

정부가 양도세 중과 유예 종료일인 5월 9일 토요일까지 지자체로부터 허가 신청을 받도록 했지만, ‘마지막 신청분’이 포함된 11일 허가신청건수는 총 766건으로 집계됐다.

10일부터는 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수는 반토막이 났다.

노원구의 경우 4~5월 하루 평균 신청 건수가 35~36건 수준이었으나 양도세 중과가 시행된 12일에는 22건, 13일 26건, 14일 17건, 15일 15건 등으로 감소했다.

실제 서울 아파트 거래 시장은 매물을 거두고 관망세로 돌아섰다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 17일 집계 기준 6만3360건으로 양도세 중과 유예 종료일인 9일 6만8495건에 비해 5000건 이상 감소했다.

정부도 이같은 매물잠김을 우려해 올해 말까지 토지거래허가구역 내 ‘세 낀 매물’을 매수하는 무주택자에 한 해 임차인의 남은 전세 기간만큼 실거주 의무를 유예해주기로 했다.

하지만 세제 개편안이 공개되기 전까지 움직임이 제한적일 것이라는 게 시장 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “비거주 1주택자 매물이 시장에 나오면 지금처럼 가격이 비정상적으로 급등하는 현상은 일정 부분 완화될 수 있다”면서 “오는 7월 세법개정안에서 보유세·양도세 인상 방안이 어느 수준으로 결정되느냐에 따라 추가 매물 출회 여부가 달라질 것”이라고 말했다.