"강남 집값만 가는 시절 끝…하반기 서울 '갭 메우기' 장세" [이송렬의 우주인]

남혁우 우리은행 부동산 연구원 인터뷰
"15억 이하 실수요 유입 지속…한강벨트까지 가격 흐름 개선"
"비거주 1주택자·임대사업자 공급 변수…전·월세 불안 계속"

사진=뉴스1

"올해 남은 서울 부동산 시장은 강남권 등 상급지만 오르는 '양극화 장세'보다는 중저가 지역이 오르는 '갭 메우기 장세' 형세에 가까울 것으로 봅니다."

남혁우 우리은행 부동산 연구원(사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "그간 소위 좋은 동네만 오르는 양극화 현상이 심화했다면 이제는 시장 분위기가 바뀌었다"며 이렇게 답했다.

남 연구원은 "현시점에 서울 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 가격대별로 대출이 차등 적용된다는 점과 임대차 시장이 불안하다는 점"이라고 짚었다.

올해 서울 부동산 시장을 가격대별로 나눠 봐야 한다고 강조했다. 먼저 대출이 가장 많이 나오는 15억원 이하 시장은 양호한 흐름이 계속될 가능성이 크다고 봤다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원이 올해 하반기 서울 집값에 대해 설명하고 있다. 사진=변성현 기자.

남 연구원은 "15억원 이하로의 수요 이동이 최근 가시화하고 있다"며 "여전히 6억원까지 대출이 가능하다는 대출 용이성이 있고, 정책 대출도 가능하다"고 했다. 이어 "이들 전·월세 물건이 부족한 지역이 많고 예컨대 전세 보증금에 추가로 대출을 받으면 집을 매수할 수 있는 경우도 많아 이들 지역을 중심으로 실수요자의 유입이 꾸준할 것"이라고 설명했다.

15억원 이상 25억원 사이 시장에 대해서는 "이들 가격대의 시장은 가격 접근성이 굉장히 민감하다. 최근 급매물 위주로 소진이 많이 됐던 시장"이라면서 "15억원 이하 지역에서 매도가 이뤄지면서 가격 상승이 더 진행되면 이를 판 매도자 일부가 25억원 이하, 즉 한강 벨트로 넘어갈 수 있다"고 봤다.

다만 강남권 등 초고가 시장에 대해선 "한동안 박스권 장세를 보일 것"이라면서 "하반기 세제 개편안, 물가 상승 우려, 금리 변동성 확대 등이 강남권 상단을 막는 요인으로 작용할 것"이라고 했다.

그러면서 "그동안 부동산 시장이 낙수 효과의 시장이었다면 올해는 아래 동네들의 움직임이 윗동네 매수 유입으로 이어질 수 있다"며 "연쇄적인 갈아타기가 연결될 수 있는 상한선은 한강 벨트 정도까지 영향권으로 초고가 아파트까진 이어지지 않을 것"이라고 분석했다.

서울 부동산 시장의 공급 변수로는 비거주 1주택자 매물이 꼽혔다. 남 연구원은 "향후 공급 측면의 핵심 플레이어는 비거주 1주택자가 될 것"이라며 "비거주 1주택자 중에서도 장기 보유하고 고령일수록 매물을 내놓을 확률이 커진다"고 했다. 특히 강남권 재건축 단지 등을 오래 보유한 고령층이 보유세나 장기보유특별공제 변화에 따라 매도 여부를 고민할 수 있다고 봤다.

매물이 한꺼번에 쏟아질 가능성은 작다고 판단했다. 남 연구원은 "전부 다 매도하지는 않겠지만 일부가 매도할 수 있다"며 "대상이 워낙 많기 때문에 일부가 매물로 나와도 어느 정도 영향은 있을 수 있다"고 했다. 이어 "저가 매물이 소진되고 가격이 올라간 줄 알았는데 어느날 급매가 하나씩 시장에 나오는 식이 될 것"이라고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 강남을 중심으로 집값이 오르는 시기는 지났다고 판단했다. 사진=변성현 기자.

자동 말소되는 임대사업자 물량도 매물로 나올 수 있다고 봤다. 그는 "임대사업자도 많지는 않겠지만 계속 말소가 자동으로 되는 분들이 있다"며 "셈법이 달라질 때마다 내놓을 수 있는 분들이 생길 수 있다"고 했다.

보유세 강화도 매물 공급의 변수 중 하나다. 남 연구원은 "보유세를 얼마큼, 누구에게 올릴지가 불확실하기 때문에 수요도 매도도 관망하고 있다"며 "세제 개편안이 생각보다 강력하게 나오면 매도 움직임이 빨라질 수 있고, 개편 강도가 세지 않으면 매물이 줄고 수요가 늘 수 있다"고 했다.

전·월세 시장은 불안이 이어질 가능성이 크다는 전망이다. 남 연구원은 "올해 서울 입주 물량 추정치가 약 1만6000가구 수준으로 예상되는 만큼 '입주 가뭄'을 예상한다"며 "순수 전세 물건이 부족한 상황에서 재건축 정비사업 이주 수요 같은 신규 임차 수요가 발생하면 전셋값 변동성이 더 커질 수 있다"고 말했다.

전·월세난을 해소할 수 있는 방법으로는 "공공이 서민 주거 안정을 위해 공급하는 방식은 유지하되 민감 도심 개발도 함께 밀어주는 '투트랙' 전략이 필요하다"며 "특히 공급 효과를 빨리 낼 수 있는 곳은 비아파트다. 취득세 중과나 전세보증보험 규제를 비아파트에 한정해 전세 사기 위험이 없는 수준에서 일부 완화하는 방식 등을 통해 정교한 접근을 해야 한다"고 조언했다.

이어 "전·월세 시장이 너무 흔들리다 보니 아파트 시장까지 덩달아 흔들리고 있다. 비아파트 임대 물량이 늘어나면 전·월세 수요를 나눠주고 분산시킬 수 있을 것"이라면서 "10억원 이하 실거주 시장으로 수요가 과도하게 몰리는 흐름을 줄여 시장에 숨통을 틔울 수 있을 것"이라고 전망했다.

남혁우 연구원은 현재 우리은행 부동산 연구원이다. 자산관리 컨설팅센터에서 주거용 부동산 전문위원을 맡았다. VIP 고객 대상 부동산 세미나와 1대1 전문 컨설팅을 진행했으며, 서울시 부동산 정책 자문과 부동산 투자자문 전문인력 경력도 갖췄다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com