[시행사분석]SK디앤디, 임대주택 '에피소드' 6000세대 키웠지만…리츠 줄적자

주요 임대주택 리츠 1분기 합산 25억원 순손실

[출처= 오픈 AI]

SK디앤디가 기업형 임대주택 브랜드 '에피소드(Episode)'를 앞세워 6000세대 이상 운영 규모를 확보했지만, 정작 주요 임대주택 리츠 상당수는 여전히 적자를 벗어나지 못하고 있다. SK디앤디는 에피소드를 미래 성장축으로 내세우며 공격적으로 몸집을 키워왔다. 그러나 수익 구조 정착이 늦어지면서 이제 운영 세대 수보다 실제 돈을 버는 구조가 자리 잡았는지를 따져봐야 할 시점이라는 지적이 나온다.

◆몸집 커진 '에피소드'…수익성은 아직 물음표

15일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 SK디앤디는 에피소드와 청년주택 등을 포함해 6000세대 이상의 임대주택을 운영하고 있다. SK디앤디는 그동안 코리빙과 기업형 임대주택 시장 성장 가능성을 강조하며 에피소드를 단순 임대주택이 아닌 생활 플랫폼 기반 주거 브랜드로 키우겠다는 전략을 제시해 왔다. 공유 라운지와 커뮤니티 공간, 가구·가전 결합 서비스 등을 앞세워 기존 원룸형 임대주택과 차별화하겠다는 구상이다.

하지만 실제 프로젝트 손익은 아직 기대를 따라가지 못하는 모습이다. 에피소드 서초393 프로젝트를 보유한 '㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사'는 올해 1분기 5억7500만원 규모 순손실을 냈고, 에피소드 강남262 프로젝트를 보유한 '㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사' 역시 4억8500만원 순손실을 기록했다. 신촌2 에피소드 프로젝트 관련 법인인 '㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사'는 12억7500만원 적자를 냈으며 남산 에피소드 프로젝트 관련 법인인 '신한정상화제1호일반사모부동산투자회사'도 1억7600만원 규모 순손실을 기록했다.

업계에서는 초기 단계 임대주택 리츠의 경우 감가상각과 금융비용 부담으로 적자가 발생하는 사례가 적지 않다고 설명한다. 실제 코리빙 사업은 일반 분양사업과 달리 건물을 매각해 단기간에 수익을 실현하는 구조가 아니라 운영 과정에서 장기간 임대수익을 축적해야 하는 사업 모델이다. 임차인 모집과 운영 안정화에도 시간이 필요한 만큼 초기 손익만으로 사업성을 단정하기 어렵다는 시각도 존재한다.

다만 최근 시장 분위기는 과거와 달라지고 있다. 부동산 경기 둔화와 고금리 장기화가 이어지면서 단순 외형 확대보다 실제 현금창출력을 더 중요하게 보기 시작했다는 평가가 나온다. 과거에는 코리빙 시장 자체 성장성과 브랜드 확장 가능성에 초점이 맞춰졌다면 최근에는 실제 운영률과 임대료 상승률, NOI(순영업소득) 개선 여부 등을 중심으로 사업 경쟁력을 판단하려는 분위기가 강해지고 있다는 의미다.

특히 운영형 부동산은 안정적인 임대수익 확보가 가능하다는 장점이 있지만, 차입 부담이 커질 경우 금융비용 증가가 수익성에 직접 영향을 미칠 수 있다. 특히 최근처럼 고금리 기조가 이어지는 환경에서는 운영률이 안정적으로 유지되더라도 금융비용 부담이 커질 경우 수익성 개선 속도가 예상보다 더뎌질 수 있다는 분석도 나온다.

◆운영률·NOI가 향후 관건

시장에서는 SK디앤디가 이미 상당한 규모의 운영 세대를 확보한 만큼 앞으로는 단순히 몇 세대를 운영하는지가 아니라 실제 임대수익이 안정적으로 발생하고 있는지 여부가 핵심 평가 기준이 될 것으로 보고 있다. 외형 성장에는 성공했지만 실제 현금창출 구조가 아직 자리 잡지 못한 것 아니냐는 시선도 함께 커지고 있다는 의미다.

일각에서는 코리빙 시장 경쟁 심화 가능성도 변수로 거론한다. 최근 대형 디벨로퍼와 자산운용사, 리츠 업계까지 기업형 임대주택 시장에 잇따라 진입하면서 향후 입지 경쟁과 임대료 경쟁이 심화할 가능성이 있다는 이유에서다. 서울 주요 지역을 중심으로 유사한 형태의 기업형 임대주택 공급이 늘어날 경우 마케팅 비용과 운영비 부담 역시 커질 수 있다는 분석도 나온다.

한 부동산업계 관계자는 "초기 단계 임대주택 사업은 회계상 적자가 발생하는 경우가 많지만 일정 규모 이상 사업을 확대했다면 결국 시장은 실제 운영수익성과 현금창출력을 보기 시작할 수밖에 없다"며 "이제는 운영 세대 수보다 NOI와 운영률, 임대료 상승률 등을 통해 사업 구조가 안정화됐는지를 평가하려는 분위기"라고 말했다.