"전세가 집값 끌어올린다…전세대출 보증 축소해야"

주택 임대차 시장 안정을 위해 전세자금대출 보증 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 단계적 확대 등을 해야 한다는 전문가 제언이 나왔습니다.

오늘(14일) 국토연구원 주택·부동산연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 리포트를 통해 이같이 제안했습니다.

연구진이 전국 주택임대차시장의 1986∼2025년 전세가격과 매매가격의 영향력을 분석한 결과, 전세와 매매가가 양방향으로 상호 작용하는 것으로 나타났습니다.

매매가격이 전세가격에 미치는 영향은 단기(1~3개월) 시차에서 집중적으로 나타났습니다.

주요 주택가격이 상승한 1992년, 1998년, 2006년, 2015년, 2020년 전후로 매매가격 인상으로 인한 전세가격 반응이 빠르게 확대됐다가 축소되는 패턴이 반복된 것입니다.

다만 최근에는 전세의 월세 전환 가속화 등 구조적 변화로 인해 2022년 이후 매매가격이 전세가격에 미치는 영향이 축소되고 있는 것으로 분석됐습니다.

매매가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 전세가격 반응은 지난 2010∼2014년 7.28%포인트로 가장 강하게 나타났다가 약화했지만, 최근 2025년~2026년에도 2.99%의 높은 수준을 유지하고 있습니다.

하지만 전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 중장기(3∼9개월) 시차에서 나타나며 최근으로 갈수록 충격 반응이 확대되는 양상이 확인됐습니다.

전세가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 매매가격 반응은 2000년 이후 양(+)으로 반전된 뒤 2010년대 들어 급격히 확대됐습니다.

2015∼2019년 1.24%포인트로 정점을 찍은 후 최근까지 1%포인트 내외의 높은 수준을 보이고 있습니다.

박 부연구위원은 "2010년 이전에는 전세가 매매시장에 미치는 영향이 없었는데, 그 이후로 전세가격 상승이 매매시장에 영향을 주는 것으로 분석됐고 2020년 전후로 그 영향력이 극대화됐다"고 설명했습니다.

이어 "전세자금 대출 확대로 인한 유동성 공급이 2010년 이후 전세가 매매시장에 강한 영향을 주는데 기여했고, 역으로 매매가격이 전세값에 강한 영향을 주면서 상호영향의 연결고리가 확실히 성립됐다"고 덧붙였습니다.

연구진은 전세가 매매시장에 영향을 미치는 상황은 바람직하지 않다고 보고, 전세에 대한 유동성을 단계적으로 축소해야 한다고 주장했습니다.

전세자금대출 보증 축소를 통해 임차인의 과도한 차입 의존 구조를 축소하고, 전세시장으로의 유동성 유입 규모를 점진적으로 조정해야 한다는 것입니다.

구체적으로는 현재 시행 중인 1주택자 대상 전세자금대출 DSR 시행을 무주택자 대상으로 확대하고, 이후에는 임차인의 전세보증금을 임대인의 DSR에 반영해야 한다고 제언했습니다.

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정다미(smjung@yna.co.kr)

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