같은 건설사인데 건축비 2배 차이…비강남 분양가 산정 ‘깜깜이’[코주부]

강남 건축비 비중 30% 안되는데
분상제 미적용 지역은 절반 넘어
검증 사각지대 악용…분양가 폭리
“항목별 심사 등 제도적 장치 시급”

분양가상한제(분상제) 적용을 받지 않는 비강남권 아파트에서 건축비가 분양가의 절반을 웃도는 사례가 속출하고 있다. 건축비 세부 항목 공개 의무가 없는 맹점을 활용해 조합이 각종 비용을 건축비에 얹어 분양가를 끌어올리는 구조가 고착화됐다는 지적이 나온다.

12일 서울경제신문이 한국부동산원 청약홈을 통해 최근 1년간 서울 지역 분양 아파트 모집공고를 분석한 결과 분상제 비적용 단지는 건축비가 분양가에서 차지하는 비중이 최대 절반 이상인 것으로 확인됐다. 같은 건설사가 시공하는 아파트임에도 비강남 단지의 건축비가 강남권 하이엔드 아파트보다 2~3배 높게 책정된 경우도 있었다.

수치로 비교하면 격차는 선명하다. 분상제 적용 단지인 ‘반포 래미안 트리니원’과 ‘역삼센트럴자이’의 전용 84㎡ 기준 건축비 비중은 각각 17.5%, 19.5%로 20%를 밑돌았다. 지난달 서초구 반포동에 공급된 ‘오티에르 반포’는 전용 84㎡를 25억2000만~27억6000만 원에 분양했고, 건축비는 6억9000만~7억6000만 원으로 분양가의 27.6%였다.

반포 래미안 트리니원은 삼성물산이 거실 우물천장 기준 2.55m의 천장고에 조경·외관·커뮤니티 시설을 하이엔드 수준으로 구성한 단지다. 공사비가 상당히 투입됐음에도 분상제 적용으로 전용 84㎡ 기준 3.3㎡당 건축비(계약 면적 기준)는 775만 원에 그쳤다. 반면 같은 삼성물산이 올 3월 강서구 방화동에서 분양한 ‘래미안 엘라비네’의 동일 면적 3.3㎡당 건축비는 1370만 원이다. 비슷한 시기에 같은 건설사가 짓는 아파트의 건축비가 2배 가까이 벌어지는 셈이다.

한 대형 건설사 관계자는 “시공사의 이윤도 들어가겠지만 조합이 수익을 가져가기 위해 자신들의 비용 등을 더해 분양가를 책정한 것”이라며 “분양가를 정해두고 고정된 택지비를 뺀 만큼이 모집공고상에 건축비로 나타나다 보니 강남권에 비해 비강남 아파트 건축비가 훨씬 비싸게 나타나는 구조”라고 설명했다.

이런 구조가 가능한 배경은 분양가 산정 방식의 비대칭성에 있다. 분상제 적용 단지는 택지비와 건축비에 더해 가산비까지 항목별로 공개하며 분양가심사위원회의 검증을 거친다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 해당된다. 반면 그 외 지역 단지는 모집공고에 택지비와 건축비 합산액만 표기하면 되고, 직간접 공사비·설계비·감리비·부대비용 등을 항목별로 쪼개 공개할 의무가 없다. 택지비는 인근 시세로 파악이 가능하지만 건축비 내역은 외부에서 검증할 방법이 없다.

전문가들은 분상제 확대 또는 비적용 지역에 대한 분양가 항목별 심사·검증 장치 도입이 필요하다고 입을 모은다. 현 구조에서는 정비사업 시행자인 조합이 일반분양 분양가를 최대한 높여 수익을 극대화하고, 이렇게 형성된 분양가가 주변 시세를 자극하는 ‘키 맞추기’로 이어져 집값 상승을 부추기는 악순환이 반복된다는 지적이다.

김광수 기자 bright@sedaily.com