토허구역 ‘전세 낀 집’…연말까지 실거주 의무 한시 유예

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트의 모습. 연합뉴스

1주택자나 다주택자가 토지거래허가구역(토허구역)에서 세입자 있는 집을 올 연말까지 팔면 무주택자인 매수자의 실거주 의무가 세입자의 임대차 기간 만료일까지 유예된다. 주택 매물 출회를 유도하기 위한 조처인데, 시장에서는 즉각적인 매물 증가 효과가 나타날지 의문스럽단 반응이다.

국토교통부는 12일 이런 내용을 뼈대로 한 ‘토허구역 세입자 있는 주택 실거주 유예’ 방안을 발표했다. 앞서 정부는 지난 2월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일(5월9일) 이전에 다주택자가 매도하는 주택 중 임차인이 있고, 매수자가 무주택자인 경우에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 때까지 최장 2년 유예했다. 또 지난 4월 다주택자가 올 연말까지 매도하는 주택에 한해 매수자의 실거주 의무를 유예하겠다는 방침도 내놨다. 이 과정에서 토허구역 내 비거주 1주택자는 주택 매도 의사가 있음에도 이를 적용받지 못해 형평성 문제가 있다는 지적이 나왔고, 정부는 이를 검토한 끝에 이번에 1주택자까지 대상을 확대하기로 한 것이다.

이번 조처에 따라 토허구역에서 다주택과 비거주 1주택 등 이날 기준으로 임대차 계약이 존재하는 모든 주택에 대해 실거주가 계약 종료일까지 유예된다. 또 임대차계약 기간이 많이 남았더라도 실거주 유예 최대 기간은 2년으로, 늦어도 2028년 5월11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 매수자는 올 12월31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 허가가 나온 뒤에는 4개월 내에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 마쳐야 한다. 매수자 요건은 ‘발표일(5월12일)부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정된다. 이는 이른바 ‘갈아타기’ 목적의 실거주 유예를 차단하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하려는 취지라는 게 국토부 설명이다. 실거주 의무가 유예된 만큼 토지거래허가 대상 주택을 매입할 때 주택담보대출을 받으면 적용되는 전입신고 의무도 면제된다.

다주택자가 매도하는 주택도 실거주 유예 대상이지만, 이달 10일부터 양도세 중과가 재개됨에 따라 토지거래허가를 받더라도 가산된 세금을 내야 한다. 국토부는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안을 13일 입법예고하고 이달 중 공포·시행할 예정이다. 이르면 이달 말부터 이번 조처에 따른 실거주 유예 신청이 가능할 전망이다.

부동산업계에선 일단 다주택자 매물이 어느 정도 정리된 상황에서 비거주 1주택자의 잠재적인 매도 가능 물량이 늘어났다는 점은 긍정적이지만 효과는 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 만만치 않다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택자는 5월9일 이전 집을 판 사람보다 증여나 장기 보유로 돌아선 이들이 더 많다”며 “비거주 1주택자도 장기보유특별공제를 받기 위해 집을 파는 대신 실거주 요건을 채우는 쪽으로 선택할 가능성도 있다”고 말했다. 이에 따라 정부가 지방선거 이후 손질을 예고한 비거주 1주택자 장특공제 개편 방안이 시장 흐름을 결정짓는 변수로 떠오를 전망이다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr