“성수보다 싸고 한강 가깝다”···자양동 정비사업에 쏠린 눈

신통기획·재개발·재건축·모아타운 등 정비사업 13곳 추진
자양4동 A구역 2999가구 규모···광진구 최대 재개발 사업지
성수전략정비구역 인접 효과에 가격 메리트 부각

[시사저널e=길해성 기자] 서울 광진구 자양동 일대 정비사업에 대한 시장 관심이 다시 커지고 있다. 한강 접근성과 역세권 입지를 갖춘 데다 성수전략정비구역과 맞닿아 있다는 점이 부각되면서다.

성수동 주요 사업지보다 가격 부담이 낮다는 점까지 맞물리며 한강벨트 내 대체 투자처로 주목받는 분위기다.

◇ 정비사업 13곳 움직이는 자양동···자양4동 A구역이 최대어

12일 정비업계에 따르면 자양동 일대에서 추진 중이거나 검토 단계에 있는 정비사업지는 총 13곳으로 파악된다. 유형별로는 신속통합기획 3곳, 재개발 1곳, 재건축 1곳, 모아타운 8곳 등으로 나뉜다. 대규모 재개발과 재건축, 소규모주택정비 등이 동시에 움직이면서 자양동 전역이 정비사업 권역으로 묶이는 모습이다.

가장 관심이 큰 곳은 자양4동 A구역이다. 자양4동 A구역은 광진구 자양동 57-90번지 일대 13만9130㎡를 정비하는 사업이다. 계획상 최고 49층, 2999가구 규모 아파트 단지로 조성된다. 예상 총공사비는 1조8908억원 수준으로 거론된다. 광진구 내 최대 재개발 사업지로 꼽힌다.

사업 속도도 빠른 편이다. 자양4동 A구역은 최근 조합설립 법정 동의율 75%를 확보했다. 서울시 신속통합기획과 규제완화 특례를 적용받는 점도 사업 기간 단축 기대감을 키운다. 특히 서울시의 '조합직접설립 동의율 완화' 적용으로 추진위원회 단계를 거치지 않고 조합 설립을 추진할 수 있다. 기존 절차보다 조합설립까지 걸리는 기간을 줄일 수 있다는 평가가 나온다.

신속통합기획 사업지로 지정된 자양4동 A구역(자양4동 57-90번지) 일대. / 사진=시사저널e DB

대형 건설사들의 관심도 높다. 지난해 주민설명회에는 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 시공능력평가 상위권 건설사들이 참여한 것으로 알려졌다. 사업비가 조단위에 달하는 데다 한강변 입지를 갖춘 대형 재개발 사업이라는 점에서 시공권 경쟁이 치열해질 가능성이 있다.

자양4동 A구역은 성수전략정비구역 4지구와 맞닿아 있다. 시장에서 '성수5지구'라는 별칭이 나오는 배경이다. 성수동의 한 공인중개사사무소 관자는 "행정구역상 광진구 자양동이지만 개발 기대감은 성수동과 연결돼 있다"며 "성수동 가격이 이미 크게 오른 만큼 인접한 자양동으로 투자 수요가 확산되는 모습이다"고 말했다.

사업성 지표도 긍정적으로 거론된다. 업계에서는 자양4동 A구역의 추정 비례율이 130% 수준으로 알려져 있다. 비례율은 정비사업 후 자산가치를 종전자산가치와 비교한 지표다. 통상 100%를 넘으면 사업성이 양호한 것으로 본다. 다만 추정 비례율은 향후 공사비와 금융비용, 공공기여 조건에 따라 달라질 수 있다.

◇ 자양7구역, 1089가구로 확대···내년 사업시행인가 목표

자양7구역도 자양동 내 대표 정비사업지로 꼽힌다. 자양7구역 주택재건축정비사업은 최근 정비계획 및 정비구역 변경 절차를 밟고 있다. 주민설명회와 광진구의회 의견 청취 절차를 거쳤고 서울시 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 앞두고 있다. 조합은 내년 사업시행인가를 목표로 사업을 추진 중이다.

사업지는 광진구 자양동 일대 5만4895㎡ 규모로 지하철 2·7호선 건대입구역과 7호선 자양역 사이에 있다. 사업이 완료되면 지하 3층~지상 46층, 1089가구 규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이다. 한강 접근성과 더블역세권 입지를 갖춘 만큼 광진구 내 핵심 재건축 사업지로 평가된다.

서월 광진구 자양동 일대에서 추진 중이거나 검토 단계에 있는 정비사업지는 총 13곳으로 파악된다. / 그래픽=시사저널e

사업성 개선도 눈에 띈다. 자양7구역은 지난해 동측 도로변 약 1만㎡를 사업구역에 편입하기로 했다. 이에 따라 가구 수는 기존 917가구에서 1089가구로 늘었다. 일반분양 물량이 늘어나면 분양수입 증가로 이어질 수 있다. 조합원 분담금 부담을 낮출 여지도 생긴다.

비례율도 기존 113.16%에서 128.48%로 개선됐다. 최근 정비사업장에서는 공사비 상승과 금융비용 부담으로 분담금 갈등이 커지는 경우가 많다. 이런 상황에서 비례율 개선은 조합원 설득과 사업 추진에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있다.

◇ 자양3동·자양1동도 속도···모아타운까지 정비축 확대

자양3동 227-147번지 일대 재개발도 본궤도에 올랐다. 서울시는 최근 자양3동 227-147번지 일대 주택재개발 정비구역 지정 및 정비계획 변경, 경관심의안을 수정 가결했다. 해당 사업은 용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 상향하는 내용을 담고 있다.

계획상 최고 49층, 총 1030가구 규모 아파트와 부대복리시설이 조성된다. 임대주택 204가구도 포함된다. 예상 총공사비는 5568억원 수준으로 거론된다. 사업지는 지하철 2·7호선 건대입구역 인근에 위치한다. 도보권에 한강공원이 있어 주거 선호도가 높은 편이다.

자양1동 799번지 일대 모아타운도 속도를 내고 있다. 서울시는 지난 3월 자양1동 799번지 일대 모아타운 사업 통합심의를 통과시켰다. 이 사업은 모아주택 4개소를 조성해 총 1900가구를 공급하는 내용이다. 임대주택 329가구도 포함된다.

자양1동 799번지 일대 모아타운 조감도. / 사진=서울시

생활환경 개선 효과도 기대된다. 대상지는 자양전통시장과 자양초등학교 인근으로 노후·불량 건축물 비율이 70%를 넘는 저층 주거지다. 사업이 완료되면 자양초등학교 앞 도로가 기존 5m에서 8m로 넓어진다. 장독골공원도 기존 997.4㎡에서 1502㎡로 확장된다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 정비하는 방식이다. 일반 재개발보다 사업 단위는 작지만 도로, 공원, 주차장 등 생활환경 개선 효과가 빠르게 나타날 수 있다. 자양동에서는 재개발·재건축과 모아타운 사이 동시에 추진되면서 대규모 아파트 공급과 노후 저층 주거지 개선이 함께 진행되는 구조가 만들어지고 있다.

◇ 성수보다 낮은 가격 부담···공사비·분담금은 변수

시장에서는 자양동의 가격 메리트도 부각되고 있다. 성수전략정비구역은 한강변 재개발 기대감이 선반영되며 가격 부담이 커진 상태다. 반면 자양동은 성수와 맞닿아 있으면서도 상대적으로 낮은 가격대가 형성되면서 투자 수요가 유입되는 모습이다. 현지 중개업계에서는 자양4동 A구역과 자양7구역 일대 시세가 3.3㎡당 7000만~8000만원 수준에서 형성된 것으로 보고 있다.

입지 장점도 뚜렷하다. 자양동은 건대입구 상권과 한강공원, 뚝섬·성수 생활권을 함께 이용할 수 있다. 지하철 2·7호선과 7호선 자양역 접근성도 갖췄다. 한강을 건너면 삼성·청담·잠실권과 연결돼 강남 접근성도 좋은 편이다. 성수동 업무·상업 기능이 확대될 경우 배후 주거 수요가 자양동으로 확산될 수 있다는 기대도 나온다.

다만 공사비와 분담금, 공공기여는 변수다. 자양4동 A구역과 자양3동 227-147번지처럼 사업 규모가 큰 곳은 공사비 변동에 따른 영향이 클 수밖에 없다. 자양7구역도 비례율이 개선됐지만 향후 시공사 본계약 과정에서 비용 구조가 달라질 가능성이 있다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "자양동은 한강 접근성과 성수 인접성, 역세권 입지를 갖춘 지역인 만큼 정비사업이 본격화될 경우 주거 가치가 재평가될 가능성이 있다"며 "다만 현재 가격에는 향후 개발 기대감이 일부 반영돼 있는 만큼 공사비 상승과 분담금, 인허가 속도를 종합적으로 따져봐야 한다"고 말했다.