토지거래허가 실거주 유예, ‘세입자 있는 모든 주택’으로 확대

12일 기준 임대차계약 있는 다주택·비거주 1주택 모두 해당
연말 허가 신청분까지 한시 허용… 매수자 ‘무주택자’로 한정

정부가 토지거래허가구역에서 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 세입자가 있는 모든 주택을 대상으로 한시 유예한다고 발표한 12일 서울 강남구 한 부동산 중개업소의 모습. 연합뉴스

정부가 토지거래허가구역(이하 토허구역)에서 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 세입자가 있는 모든 주택을 대상으로 연말까지 한시 유예한다. 매수자가 무주택자인 경우에 한한다.

국토교통부는 12일 기존 다주택자가 매도하는 주택에만 적용하던 실거주 유예 대상을 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대한다고 밝혔다.

토허구역에서는 주택을 매입하면 토지거래허가 이후 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 작년 10·15 대책으로 경기 12개 지역과 서울 전역이 토허구역으로 묶이면서 이들 지역에서는 임대차계약 기간이 남은 세입자가 있는 경우 매수자가 바로 입주하는 데 어려움이 있었다.
이런 문제를 고려해 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 다주택자가 매도하는 주택 중 임차인이 있고, 매수자가 무주택자인 경우에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 때까지 최장 2년 유예했다.

이 과정에서 토허구역 내 비거주 1주택자들은 주택 매도 의사가 있어도 이를 적용 받지 못해 형평성 문제가 제기돼 왔는데, 이번 조치로 이런 걸림돌이 사라져 시장에 매물이 더 원활하게 나올 것으로 기대된다.

이번 유예 조치는 5월 12일(발표일)을 기준으로 임대차 계약이나 전세권이 설정돼 있는 모든 주택에 적용된다. 매수자는 임대차 계약 종료 시까지 입주를 미룰 수 있으며, 최장 2028년 5월 11일까지는 반드시 실거주를 시작해야 한다. 특히 실거주 의무가 유예됨에 따라 주택 매입 시 주택담보대출을 받을 때 부과되는 전입신고 의무도 함께 면제돼 실수요자의 자금 마련 부담이 한결 가벼워질 전망이다.

다만, 투기 수요를 차단하기 위해 매수자 요건은 매우 엄격하게 관리된다. 혜택을 보려면 발표일부터 허가 신청일까지 계속해서 무주택 상태를 유지해야 한다. 만약 오늘 이후에 기존 주택을 팔아 무주택자가 된 경우에는 유예 대상에서 제외된다. 이는 갈아타기 목적의 수요보다는 순수 무주택자에게 매수 기회를 집중하기 위한 장치다. 혜택을 원하는 매수자는 올해 12월 31일까지 허가를 신청해야 하며, 허가 후 4개월 이내에 등기 등 취득 절차를 마쳐야 한다.

일각에서 우려하는 ‘신규 갭투자’ 가능성에 대해 정부는 명확히 선을 그었다. 이번 조치는 이미 임대 중인 주택에 한해 입주 시기만 늦춰주는 것일 뿐 임대차 종료 후에는 반드시 입주해 2년간 거주해야 하는 의무가 그대로 유지되기 때문이다. 또 지난 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개됨에 따라, 이번 조치로 허가를 받아 집을 팔더라도 다주택자는 가산된 세율을 적용받아 세금을 내야 한다.

국토부 관계자는 “이번 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 실거주를 유예하는 것이므로 갭투자를 새로 허용하는 것이 아니다”며 “실거주를 유예받더라도 임차 기간 종료일에 맞춰 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용된다”고 설명했다.

국토부는 관련 시행령 개정안을 13일 입법예고하고 이달 말부터 본격적인 유예 신청 접수를 시작할 계획이다.

최신웅 기자 grandtrust@kyeonggi.com