서울 신축 아파트가 없다…건설사는 미분양 '비명'

1분기 주택 인허가 및 입주 물량 급감
내년 입주 예정 물량 더 줄어들 전망
수도권 '악성 미분양'도 확대…건설사 재무 타격

올해 서울 부동산 시장에서 공급 위축 흐름이 본격화하고 있다. 주택 인허가 실적이 큰 폭으로 감소한 데 이어 준공 실적까지 줄어들었다. /박헌우 기자

[더팩트｜황준익 기자] 올해 서울 부동산 시장에서 공급 위축 흐름이 본격화하고 있다. 주택 인허가 실적이 큰 폭으로 감소한 데 이어 준공 실적까지 줄어들었다. 주택경기 침체가 길어지자 건설사들은 준공 후 미분양 리스크까지 떠안고 있다.

12일 국토교통부에 따르면 올해 1분기 서울 주택 인허가 물량은 5632가구로 전년 동기 대비 62.4% 감소했다. 같은 기간 아파트 인허가 물량은 3863가구로 71.5% 줄었다.

통상 인허가 이후 실제 입주까지 약 3~5년이 걸린다. 결국 당분간 서울 신규 아파트 공급 축소가 불가피하다는 전망이 나온다. 특히 서울은 신규 택지 확보가 쉽지 않아 정비사업 중심의 공급 구조로 돼 있다. 사업 속도가 늦어지면 그만큼 공급 부족 현상은 길어질 수밖에 없다.

실제 서울의 정비사업은 공사비 상승과 금융비용 부담까지 겹치면서 조합과 시공사 간 갈등이 이어지고 있다. 시공사는 원자재 가격과 인건비 상승으로 사업성 확보가 어려워지면서 공사비 인상이 불가피하다는 입장이지만 조합은 분담금 상승을 우려한다. 이에 일부 사업장은 공사비 협상 지연으로 착공 일정이 늦춰지고 있다.

당장 시장에 공급되는 입주 물량 역시 감소 흐름을 보인다. 올해 1분기 서울 주택 준공 실적은 7381가구로 전년 동기 대비 29.8% 줄었다. 서울의 공급 부족은 올해보다 내년이 더 심각하다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 전년 대비 26.9% 줄어들 전망이다. 내년엔 1만7197가구로 더 감소한다.

주택 공급 부족과 맞물려 주택경기 침체를 우려하는 목소리가 크다. 주택산업연구원에 따르면 4월 주택사업경기전망지수는 전월 대비 25.3포인트(p) 하락한 63.7로 나타났다. 수도권은 16.7p 떨어진 78.2다. 주택사업경기전망지수는 100을 기준으로 이하면 경기를 나쁘게 보고 있는 주택사업 업체가 많다는 뜻이다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원은 "수도권이 하락한 이유는 중동 전쟁 여파로 대외 불확실성과 경기 둔화 우려, 건설원가 상승, 수요위축 우려에 따른 것"이라며 "정부가 지방선거 이후 강력한 보유세 강화대책 등을 예고하면서 주택 매수심리가 악화될 것이라는 우려도 영향을 미쳤다"고 말했다.

주택경기 침체가 장기화하면서 건설사들은 '악성 미분양(준공 후 미분양)' 공포에 떨고 있다. 전국 준공 후 미분양 물량은 3만429가구로 전월 대비 2.8% 줄어들었지만 여전히 3만가구 수준을 유지했다. 반면 수도권의 경우 4426가구로 3.1% 늘었다. 이는 건설사의 자금회수 지연과 사업성 저하로 이어진다. 여기에 공공 중심의 공급정책과 금융규제 강화도 건설사들의 부담 요인으로 꼽힌다.

김상수 한국신용평가 수석애널리스트는 "수도권 수요관리 강화, 정비사업 관련 규제에 따른 민간사업 지연 가능성 등 정부 부동산 정책이 건설사에 부정적"이라며 "공공 중심 공급 확대 물량 상당수가 중장기 착공 예정이라 공급 정책의 불확실성이 크다"고 말했다.

plusik@tf.co.kr

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