공실률 10%였던 이곳... 삼전닉스 천장 뚫자 “자리 없어요”

증시 호황·공급 부족 맞물려
잇단 재건축에 이동 수요까지
프라임 오피스 실질 임대료 40만원대
1분기 공실률 2.3%까지 하락

서울 영등포구 여의도동 대형 오피스 빌딩 전경 /정혜진기자

코스피 활황으로 증권·자산운용업계가 빠르게 몸집을 키우면서 서울 여의도 오피스 시장이 달아오르고 있다. 여기에 주요 빌딩 재건축으로 기존 오피스 공급까지 줄어들면서 ‘품귀’ 현상마저 나타나고 있다는 분석이다.

10일 상업용 부동산 업계에 따르면 여의도의 랜드마크 빌딩인 IFC에 입주한 한 금융사는 최근 인력 증가로 추가 공간 확보가 필요해졌지만 공간을 구하지 못해 인력들을 일부 분산해 운영하고 있다. 더 넓은 공간에 입주하려면 일년 가량 대기가 필요하기 때문이다. 업계에서는 현재 대형 오피스 공실이 없는 IFC의 실질 임대료를 전용면적 기준 3.3㎡당 40만 원 수준으로 추산하고 있다. 렌트프리(일정 기간 임대료 면제), 인테리어 공사 기간 임대료 감면 등 각종 조건을 반영한 게 실질 임대료다.

한때 공실의 상징이었던 IFC, 파크원 “꽉 찼다”

IFC와 더불어 양대 오피스 빌딩으로 꼽히는 파크원의 경우도 타워1의 고층부 임대료가 관리비를 포함해 23~24만원 수준으로 평균 전용률을 고려하면 IFC와 유사한 수준인 것으로 추산된다. 파크원의 한 입주사 측은 “재계약을 하려고 보니 임대료가 큰 폭으로 올랐다”며 “여의도 오피스 빌딩을 다 뒤져도 대안을 찾기 힘들어 재계약을 할 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다. IFC와 파크원이 각각 2012년, 2020년 문을 열었을 당시 여의도 공실률이 10%를 넘었던 점을 고려하면 분위기가 크게 달라졌다.

조용호 메이트플러스 상업용부동산 중개 팀장은 “여의도는 신규 업무시설 공급이 쉽지 않고 수요 변화 폭도 크지 않다”며 “가격과 건물 컨디션 측면에서 일정 수준 이상인 물건은 상당히 빨리 소진되는 편”이라고 말했다. 실제로 몇 주 전 올라온 여의도 파이낸스 빌딩의 한 임대 매물도 이내 임차인을 찾았다.

삼전닉스 활약 증시 활황... 여의도 재건축도 영향

서울 여의도구 여의도동의 IFC 빌딩 앞에서 직장인들이 횡단보도를 건너 사무실로 복귀하고 있다. /정혜진기자

시장에서는 최근 코스피 거래대금 증가로 인한 증권업 호황이 여의도 오피스 수요 확대를 자극하고 있다고 본다. 증권사와 자산운용사를 중심으로 인력 확충과 조직 확대가 이어지면서 프라임 오피스 선점 경쟁도 치열해지고 있다.

한국부동산원에 따르면 올 1분기 여의도·마포권역(YBD)의 대형 오피스 공실률은 2.3% 수준이다. 같은 기간 강남(GBD)의 대형 오피스 공실률이 3.8%로 전 분기(2.4%) 대비 크게 늘어난 것과 대조적이다. 글로벌 상업용 부동산 회사 CBRE 관계자는 “서울 3대 업무권역 가운데 여의도의 A급 오피스 공실률이 가장 큰 폭으로 개선됐다”며 “IFC와 FKI타워(전경련회관)을 중심으로 금융 기업의 임대차 활동이 활발했고 원센티널(옛 신한금융투자타워)의 공실 해소도 영향을 미쳤다”고 설명했다.

이 가운데 최근 여의도 권역의 대형 오피스 신규 공급은 사실상 끊긴 상태다. 2023년 브라이튼 여의도, 2024년 TP타워 이후 대형 신축 공급은 거의 없었다. 동시에 화재보험협회, 키움파이낸스스퀘어 등 주요 오피스가 재건축에 들어가면서 기존 임차인들이 다른 빌딩으로 이동했다. 부동산 경기가 어려웠던 팬데믹 시기 체결한 5년 단위 임대차 계약이 올 들어 잇달아 만료되기 시작한 점도 이동 수요를 키웠다.

서울 영등포구 여의도동에 있는 원센티널 빌딩 앞을 행인들이 지나가고 있다. 이 빌딩은 지난해 9월 리모델링 후 입주를 시작했는데 올 1분기 공실률이 거의 해소된 상태다. 정혜진기자

여의도는 임대료 상승에도 서울 주요 권역 가운데 상대적으로 임대료가 낮은 편이다. 올 1분기 기준 여의도 A급 오피스의 평균 실질 임대료는 공용 면적과 전용 면적을 합한 전체 면적 기준 3.3㎡당 11만원원 수준으로 서울 평균(12만7000원)보다 낮았다. 정혜진 알스퀘어 리서치연구원은 “현재 진행 중인 재건축 사업이 완료될 것으로 예상되는 2029년까지 여의도 오피스 공급은 많지 않을 것으로 보인다”며 “렌트프리 축소로 실질 임대료는 계속 상승 흐름을 보일 가능성이 높다”고 짚었다.

정혜진 기자 madein@sedaily.com