비거주 장특공제 폐지에 땅ㆍ상가ㆍ건물도 포함… “비주택 양도세 세금폭탄” 논란

1주택 실거주 외 모든 자산 정조준… 서울 빌딩부터 지방 농지까지 ‘패닉’

1주택 실거주 외 모든 자산 정조준… 서울 빌딩부터 지방 농지까지 ‘패닉’

1주택 실거주 외 모든 자산 정조준… 꼬마빌딩부터 지방 농지까지 ‘패닉’
전문가들 “인플레이션 무시한 명목이익 과세는 사실상 재산권 침해”
조합원입주권 공제 폐지에 재개발ㆍ재건축 차질 위기… “공급대책 배치”

서울 꼬마빌딩, 상가 밀집지역 전경. 대한경제DB

[대한경제=임성엽 기자]국회가 추진 중인 비거주 ‘장기보유특별공제(이하 장특공) 폐지’법안이 주택뿐만 아니라 꼬마빌딩ㆍ상가ㆍ토지 등 비주택 시장까지 포함한 것으로 알려져 논란이 일고 있다. 지역과 자산 유형을 불문하고 ‘실거주’가 불가능한 모든 부동산을 타깃으로 삼으면서 시장 전반에 거대한 혼란이 예고됐기 때문이다.

11일 국회에 따르면 최혁진 의원 등 범여권 의원 13인이 발의한 ‘소득세법 일부개정법률안’에는 비주택 자산에 대한 장기보유특별공제 전면 폐지안이 포함됐다. 다주택자ㆍ비주택 자산 보유자에 대한 장기보유 공제가 부동산 투기 억제라는 조세 정책 목적에 반해 과도한 감세 혜택을 제공하고 있다는 것이 발의 취지다.

시장에선 개정안이 기존 1주택 실거주 요건 강화보다 비주택 양도차익 공제 박탈에서 더 큰 부작용을 낳을 것으로 본다. 상가, 빌딩, 토지 등을 15년 이상 보유했을 때 양도차익의 30%를 공제해주던 ‘표1 공제’가 사라지기 때문이다.

개정안이 정의하는 비주택은 토지와 건물, 그리고 조합원 입주권을 총망라한다. 실제 소득세법상 양도소득 대상인 토지는 지적공부에 등록된 28가지 지목 전체를 의미한다. 논과 밭, 과수원 등 농지는 물론 임야, 목장용지, 공장용지와 주차장 등 개발용지까지 예외가 없다.

이번 조치는 서울 강남의 빌딩주부터 지방 농민, 수도권 외곽의 상가 소유주까지 전방위적으로 타격한다. 과거 규제가 ‘조정대상지역’에 집중됐던 것과 달리, 전국 모든 지역의 비주택 자산에 동일한 잣대를 들이댄다는 점에서 파급력이 상당할 전망이다.

특히 미분양과 공실로 침체된 지방 시장에서는 이번 입법이 ‘고사(枯死) 위기’를 부추긴다는 비판이 나온다. 일산·평택·부산 등지에서 노후 상가를 운영하며 은퇴 자금을 마련해온 이들은 장특공 혜택 소멸 시 원금 손실에 가까운 세 부담을 지게 될 것으로 보인다.

비주택 장특공 폐지는 현 정부의 주택 공급 활성화 기조에도 찬물을 끼얹을 전망이다. 재개발·재건축 구역 내 조합원들이 관리처분계획인가 이후 확보한 ‘입주권’ 처분 시 공제 혜택이 증발하기 때문이다.

사업 시작 전부터 주택을 소유했던 원조합원은 관처 인가 전까지의 보유 기간에 대해 최대 30%의 공제를 적용 받아왔다. 그러나 장특공이 사라지면 양도차익 전체가 과세 대상이 된다. 이는 원주민의 주거 이동을 봉쇄하는 결과로 이어진다. 공사비 급등으로 시공 중 추가 분담금이 발생하는 상황에서, 분담금 여력이 없어 입주권을 팔고 나가야 하는 원주민조차 거액의 양도세를 물게 됐기 때문이다.

특히 조합원 입주권의 장특공 폐지는 조세형평성 ‘논란’에 기름을 부을 전망이다. 지금도 조합원 입주권은 주택과 실질적으로 유사한 성격을 갖고 있음에도 50%포인트의 세제혜택 격차가 있기 때문이다. 전문가들은 오히려 조합원 입주권에 대한 세부담 격차를 축소할 것을 제언하기도 했다.

홍성희 공인회계사는 최근 보고서를 통해 “현행법상 보유 및 거주요건을 충족한 1세대1주택은 최대 80%의 고율 공제가 적용되는 반면, 입주권 상태로 양도하면 공제율은 30%에 그친다”며 “원조합원의 조합원입주권과 주택 사이에 현격한 세 부담 차이를 야기해 조세형평성 및 조세중립성을 훼손하고 있는 결과”라고 지적한 바 있다.

시장에서는 이번 개정안을 두고 “물가 상승분을 이익으로 둔갑시켜 세금을 걷으려는 ‘인플레이션세’의 부활”이라며 반발하고 있다. 장특공은 본래 화폐가치 하락에 따른 최소한의 방어선 역할을 해왔기 때문이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지난 20여 년간 통화량이 5.6배 팽창한 점을 고려하면 명목 가격이 1.5~2배 오른 것은 내재 가치 측면에서 오히려 마이너스일 수 있다”며, “그럼에도 보유 기간을 무시하고 양도차익 전체에 과세하는 것은 조세 정의에 어긋난다”고 강조했다.

입법 절차가 마무리될 경우, 시장은 유례없는 ‘강제 매각’ 압박에 시달릴 전망이다. 개정안 부칙에 따르면 시행 목표일은 2027년 1월 1일이다. 법안 통과와 공포 후 통상적인 6개월의 유예기간을 감안하면, 비주택 장특공의 완전 폐지는 2028년이 될 전망이다.

비주택 자산의 급격한 매물 증가는 가격 하락과 거래 실종으로 이어져 부동산 시장의 ‘대혼란’을 유발할 위험이 크다는 지적이 나온다.

임성엽 기자 starleaf@

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