양도세 중과 유예 종료… 서울 전세 ‘희소화’ 가속되나

서울 시내 일대 아파트 단지. (연합)

정부가 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하고 10일부터 중과세를 다시 적용하면서 서울 아파트 전세시장 불안이 더 커질 수 있다는 전망이 나온다. 

이미 입주물량 감소와 월세 전환 확대로 전세 매물이 줄어드는 상황에서 다주택자의 보유 기조까지 강화될 경우 전세 매물 희소화가 한층 심해질 수 있다는 분석이다.

11일 브릿지경제가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 전세시장은 올해 2월을 기점으로 신규 거래가 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타났다. 올해 1월 서울 아파트 전세 신규 거래는 6001건이었으나, 2월에는 4473건으로 25.5% 감소했다.

반면 같은 달 갱신 거래는 4996건으로 신규 거래를 넘어섰다. 신규 진입 수요가 약해지는 대신 기존 세입자의 계약 연장이 늘면서 시장 구조가 갱신 위주로 재편되는 양상이다.

월세 비중 확대도 뚜렷하다. 올해 3월 서울 아파트 월세 거래는 총 1만190건(신규 5906건, 갱신 4284건)으로 전세 거래 9901건(신규 4762건, 갱신 5139건)을 웃돌았다. 월세 거래가 전세를 앞지르면서 서울 임대차 시장의 월세화 흐름도 한층 뚜렷해졌다는 평가다.

서울 전세시장 위축은 예년부터 이어져 왔다. 아파트 입주물량 감소에 따른 공급 축소와 전세대출 규제로 인한 자금 조달 부담, 집주인의 현금흐름 확보 필요성 등이 복합적으로 작용하며 전세 물량 감소와 월세 전환 확대가 지속되고 있다.

여기에 양도세 중과 유예 종료가 추가 변수로 작용했다. 아파트 실거래가 플랫폼 아실에 따르면, 이재명 대통령이 유예 종료 방침을 언급한 1월 23일 이후 5월 11일까지 서울 아파트 전세 매물은 2만2156건에서 1만6389건으로 26.1% 감소하며 공급 축소 흐름이 이어졌다.

수급 불균형은 가격에도 반영되고 있다. KB부동산에 따르면, 서울 아파트 전세가격은 2025년 말 대비 2026년 4월까지 2.69% 상승하며 전국 상승률(1.57%)을 웃돌았다. 전세 공급 감소 속에서도 수요가 유지되며 가격 상승 압력이 커진 것으로 관측된다.

전문가들은 양도세 중과 재개가 전세시장에 추가적인 매물 잠김 요인으로 작용할 가능성에 주목하고 있다. 다주택자의 매도 유인이 약해질 경우 전세 물량은 더 줄고, 임대인은 보유 부담을 임대료에 반영하려는 유인이 커질 수 있어서다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세 공급이 감소할 수 있고 보유세 부담을 반영한 임대료 조정 움직임이 서울과 경기 주요 지역을 중심으로 일부 나타날 수 있다”며 “현재 전세가격 상승률이 매매가격을 웃도는 흐름이 이어지고 있는 만큼 전세가격 강세 움직임이 당분간 지속될 가능성이 있다”고 설명했다.

홍승표 기자 sphong@viva100.com