‘매물잠김 해소’ 팔걷은 李… “억까” 라지만 ‘갭투자 악용’ 우려

■ ‘조건부 갭투자’ 꺼낸 정부
비거주 1주택자 매물유도 취지
‘사실상 갭투자 허용’ 비판 일자
李 SNS에 “억까에 가까운 주장”
서울 아파트 매물 2800건 감소
“정부조치 효과” “제한적” 맞서

사라지는 매물 : 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 재개된 가운데 11일 오전 서울 서대문구 대형 아파트 단지 내 부동산 중개업소 안내판 앞으로 한 주민이 지나가고 있다. 김동훈 기자

다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 재개된 가운데 정부가 비거주 1주택자 매물에 대해 2년간 실거주 의무를 유예하고 전세 보증금을 끼고 살 수 있는 ‘조건부 갭투자(전세 끼고 매매) 카드’를 꺼낸 건 매물 출회 압력을 높여 ‘매물 잠김’을 해소하겠다는 취지로 분석된다.

오는 6월 3일 지방선거 핵심 이슈로 부동산 정상화가 떠오른 와중에 이번 카드를 두고 갭투자 허용이란 비판이 일자 이재명 대통령이 ‘억까’(억지로 비난하는 것)라고 응수한 배경에는 매물 잠김 현상을 불식시키겠다는 의지가 반영된 것이라는 해석도 나온다.

이재명 대통령은 11일 SNS에 “(이런 조치를 두고) ‘사실상의 갭투자 허용’이라고 주장하는 것은 소위 ‘억까’에 가깝다”고 밝혔다. 국토교통부는 토지거래허가구역 내 세를 낀 비거주 1주택자의 집을 살 때 매수자의 실거주 의무를 유예해주는 방안을 검토하고 있다.

양도세 중과 부활 후 이틀 만에 서울 아파트 매물 약 2800건이 사라지면서 매물 잠김 우려가 커지자 정부는 보유세 강화, 장기보유특별공제 개편 등 추가 규제도 검토하고 있다.

부동산 정보플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만5682건으로 양도세 중과 유예가 끝난 9일(6만8495건)보다 2813건 감소했다. 이틀 새 서울 25개 자치구 전역에서 매물이 줄었다. 아실에 따르면 지난 9일 대비 11일 강동구 매물은 7.2% 줄어 서울 25개 자치구 중에서 감소 폭이 가장 컸다. 성북구(6.2%), 강서구(5.4%), 노원구(5.1%) 등 순으로 감소했다. 강남 3구인 서초·송파·강남구는 각각 4.7%, 4.1%, 3.0% 줄었다. 시장은 한동안 관망세일 것으로 보인다. 서울 서초구 잠원동의 20년 차 공인중개사는 “당분간 절간처럼 조용할 것”이라며 “봄 성수기도 지난 주말로 끝난 것 같다”고 말했다.

시장 관측은 엇갈린다. 조건부 갭투자가 시행되면 비거주 1주택자 매물로 또 다른 매매시장을 열 수 있다는 의견이 제시됐다. 국토부 주택소유통계에 따르면 2024년 기준 서울 전체 273만6773가구 중 약 83만 가구가 서울 내 다른 구 거주자(36만6932가구)와 서울 외 거주자(46만3995가구)다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택자도 매물 출회에 영향을 미칠 수 있는 대상이 맞다”며 “83만 가구 중 10%만 매물을 내놓아도 8만 가구가 시장에 지속적으로 나올 수 있다”고 말했다.

매물 출회 효과가 제한적일 것이라는 반론도 나왔다. 대다수 비거주 1주택자는 핵심지 집을 세를 주고 있는데, 이를 매물로 내놓을 가능성은 적다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “비거주 1주택자들이 외곽지 매물을 내놓거나 핵심지로 갈아탈 수 있어 큰 의미가 없다”며 “비수도권 전세 매물이 늘고 양극화가 더 심해질 수 있다”고 말했다.

문재인 정부 사례를 보면 양도세 중과 시행 후 거래 급감은 반복됐다. 문 정부는 2018년 4월 조정대상지역 다주택자에 양도세 중과를 적용했다. 서울 아파트 매매 거래량은 시행 직후인 2분기 1만7062건으로 반 토막 났다. 2021년 6월 중과 폭을 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트로 확대한 후에도 급감했다.

권도경·이소현·구혁 기자