"차익 10억에 세금만 7억?"…4년 만에 돌아온 다주택자 양도세 중과

다주택자 양도세 중과 유예 조치 9일 자로 종료…10일부터 전면 재개

뉴스1

다주택자를 겨냥한 양도소득세(양도세) 중과 제도가 4년 만에 다시 부활했다. 지난 2022년 5월부터 부동산 거래 위축을 막기 위해 한시적으로 도입됐던 ‘양도세 중과 유예’ 조치가 종료되면서, 다주택자들의 셈법이 복잡해질 전망이다.

10일 관계부처에 따르면, 전날 9일 양도세 중과 유예 조치가 마무리됨에 따라 오늘부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 다시 적용된다.

3주택자, 양도차익 10억 원이면 세금만 6억 8700만 원
양도세 중과 제도는 다주택자가 조정대상지역 내에 보유한 주택을 팔 때, 기본세율(6~45%)에 중과세율을 얹어 과세하는 강력한 규제책이다.

이번 조치 재개로 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p를 가산해 세금을 내야 한다. 여기에 지방소득세(10%)까지 합산할 경우, 3주택 이상 다주택자의 실효세율은 무려 최고 82.5%까지 치솟게 된다. 사실상 양도차익의 대부분을 세금으로 반납해야 하는 셈이다.

세금 부담은 시뮬레이션 결과에서 더욱 명확히 드러난다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 분석에 따르면, 6년 전 15억 원에 매입한 조정대상지역 주택을 25억 원에 매도해 10억 원의 양도차익을 거뒀다고 가정할 때, 1주택자와 다주택자의 세금 격차는 극명하다.

1주택자는 기본세율과 6년 장기보유특별공제(장특공제)를 적용받아 약 3억 3300만 원의 양도세를 낸다. 반면, 2주택자는 장특공제 혜택이 배제되고 20%p가 중과돼 1주택자보다 72.4% 늘어난 5억 7400만 원을 부담해야 한다. 3주택 이상이라면 충격은 더 크다. 30%p가 중과돼 세 부담이 6억 8700만 원으로 치솟는다. 이는 1주택자 대비 2배(106%)가 넘는 수준이다.

퇴로 열어둔 보완책…정부 "매물 잠김 제한적일 것"
정부는 다주택자들의 퇴로를 완전히 막지는 않았다. 원칙적으로는 유예 마지막 날인 9일까지 양도 절차를 마쳐야 중과를 피할 수 있지만, '토지거래허가'를 신청한 뒤 정해진 기한 내에 양도를 완료하면 중과 대상에서 제외되는 보완책을 마련했다.

이에 따라 작년 '10·15 대책'으로 조정대상지역에 신규 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 매매계약일로부터 6개월 이내, 기존 조정대상지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내에 양도 절차를 끝내면 중과를 피할 수 있다.

관건은 향후 부동산 시장의 흐름이다. 시장 일각에서는 막대한 세금 부담으로 인해 다주택자들이 주택 매도를 포기하고 전·월세로 돌리거나 증여를 택하는 이른바 ‘매물 잠김(Lock-in)’ 현상이 심화될 것이란 우려가 나온다.

다만 정부는 이러한 우려를 일축하고 있다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 경제·부동산관계장관회의에서 "5월 9일 이후 매물 잠김이 나타날 수 있다는 우려가 있지만, 대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수가 원천 차단됐고 주택가격 상승 기대도 낮아지고 있다"며 "실거주를 위한 거래가 원활히 이뤄지는 환경을 조성하겠다"고 강조했다.

강홍민 기자 khm@hankyung.com