“전세사기, 계약 직전에 알면 늦다”…AI 안전망 키우는 프롭테크

직방 ‘지킴 AI 진단’ 시연
권리관계·체납·범죄 이력까지 분석
공공 안전망 역할 확대

지난 7일 서울 중구 서울스퀘어에서 열린 국가AI전략위원회 민관 합동 세미나에서 민혜빈 직방 법무실장이 지킴AI 진단 서비스를 소개하고 있다.

“전세사기는 단순한 개별 거래 리스크가 아니라 플랫폼의 신뢰도와 이용자 보호에 직결되는 문제입니다.” (민혜빈 직방 법무실장)

지난 7일 서울 중구 서울스퀘어에서 열린 국가AI전략위원회 민관 합동 세미나에서는 AI를 활용한 전세사기 예방 사례가 소개됐다. 직방은 이날 등기부등본과 건축물대장, 시세 데이터를 AI로 분석해 거래 위험을 진단하는 ‘지킴 AI 진단’ 서비스를 소개했다.

9일 프롭테크 업계에 따르면 전세사기가 사회 문제로 번지면서 프롭테크 업계도 단순 매물 중개를 넘어 거래 위험을 사전에 걸러내는 ‘안전 인프라’ 경쟁에 뛰어드는 모습이다. 직방의 ‘지킴 AI 진단’ 역시 계약서 검토 중심의 사후 방어를 넘어 계약 전 의사결정을 지원하는 데 초점을 맞췄다.

지킴AI 진단 서비스는 위반건축물 여부와 근저당·압류·신탁·임차권등기명령 등 권리관계를 분석하고 보증금 미반환 이력과 상습 체납 여부, 보증보험 가입 가능성까지 진단한다. 주변 범죄 이력과 성범죄자 거주 여부 같은 치안 데이터도 함께 제공한다.

민 실장은 “유독 부동산 거래에서는 계약 당사자가 중개사에게 끌려가는 구조가 존재한다”며 “임차인이 ‘이 특약을 넣어달라’, ‘근저당이 있는데 어떻게 해야 하느냐’를 스스로 물을 수 있는 생태계가 필요했다”고 설명했다.

특히 아파트와 달리 원룸과 빌라의 경우 시세 파악이 어렵고 권리관계도 복잡해 전세사기가 집중될 수밖에 없다는 분석이다. 그는 “바로 옆 빌라라도 시세 추정이 어렵고 개별성이 강하다”며 “AI를 통해 이런 정보 비대칭 문제를 해결하려 한다”고 강조했다.

직방은 기존에도 계약 검수 조직을 운영해왔다. 실제 직방은 중개사와 공동 책임 구조를 갖는 ‘지킴중개’, 계약 리포트를 제공하는 ‘지킴진단’을 거쳐 이번 AI 기반 자동 진단 체계로 서비스를 확장했다.

업계에서는 이런 흐름이 민간 서비스를 넘어 공공 안전망으로까지 확산되고 있다고 보고 있다. 서울시는 지난 3월부터 AI 기반 ‘전세사기 위험분석 보고서’ 서비스를 기존 1000건에서 3000건 규모로 확대했다. 프롭테크 기업 내집스캔과 협력해 만 39세 이하 청년을 대상으로 제공하는 서비스다.

이 서비스 역시 주소만 입력하면 AI가 임대인과 주택 정보를 분석해 전세사기 위험도를 예측하는 구조다. 특히 다가구주택의 선순위 보증금 규모와 다주택 보유 가능성 등을 AI로 추정해 보여주는 것이 특징이다. 임대인의 신용과 체납 이력, 금융사기 이력 등도 종합 위험도에 반영한다.

서울시는 “AI·빅데이터 기반 위험 분석을 표준화해 계약 전 위험을 차단하고 안전한 의사결정을 돕기 위해 지원을 확대한다”고 밝혔다. 민간 프롭테크 서비스가 공공 안전망의 역할까지 일부 맡기 시작한 셈이다.

전세사기 위험분석 보고서 이용권. 사진 제공=서울시

다만 업계에서는 AI 기반 전세사기 예방 서비스가 보다 정교하게 작동하기 위해서는 공공 데이터 개방과 표준화가 필수적이라고 보고 있다. 민 실장은 “정확한 진단을 위해서는 등기부뿐 아니라 확정일자 현황, 전입세대 열람, 납세증명서 등 공공 데이터가 종합적으로 필요하지만 민간 기업이 활용하기에는 제약이 많다”고 목소리를 냈다. 국가AI전략위원회 측도 이날 세미나에서 “국토교통부와 협력해 공공 인프라를 더 공개할 수 있도록 노력하겠다”고 전했다.

정혜진 기자 madein@sedaily.com