집값 잡으려 '장특공' 건들겠다?…"돌고 돌아 악순환" 경고 [논/쟁]

■ 방송 : JTBC 논/쟁 (5월 6일 방송) / 진행 : 김필규
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[앵커]

그러면 이제 대통령이 또 이 이야기를 꺼냈습니다. 투자용으로 집을 사서 단지 그냥 오래 투자했다는 가지고 있었다는 이유만으로 양도세를 깎아주는 것, 이거는 결국은 주택 투기를 권장하는 그런 정책이다. 그러니까 이제 비거주 장기보유특별공제, 장특공 이 부분을 이야기한 건데요. 어떻습니까? 이 부분 손봐야 집값이 좀 잡히겠습니까? 집값 잡힌다는 표현이 여러 가지로 또 의미가 있겠지만. 어떻게 보십니까?

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : 글쎄요, 저는 여러 가지가 좀 고민스러운데 그러니까 지금 이 시점에 이 얘기를 꼭 꺼내야 되느냐에 대한 기본적인 질문이 있고요. 상당히 여러 가지 분석을 통해서 사회적인 합의를 만들어가야 되는 굉장히 중요한 이슈거든요. 그런데 지선을 한 달 이 얘기를 터뜨린다라는 게 과연 어떤 의미로 받아들여질까에 대해서는 조금 색안경을 끼면 굉장히 정치적으로 선거용이라는 생각을 많이 하게 되죠. 그리고 또 한 가지는 지금 앞에서 잠깐 얘기를 했지만 다주택자에 대한 양도세 중과 관련된 논란을 통해서 사실은 강남도 한 5% 실거래가 지수를 보면 떨어졌다가 지금 다시 반등하고 있는 상황이거든요. 강남도 그러니까 어떤 면에서는 시장의 매매가 상승에 대한 불안이 있는 시점이기도 해요. 그래서 그 부분을 조금 더 잠재우고 싶은 그런 의도도 없지는 않을을 거라고 생각을 합니다. 그래서 조금은 의도 자체에 대한 부분들이 과연 합리적인 수준에서 이루어졌냐에 대한 기본적인 생각을 갖게 되고요. 장기보유특별공제에 대한 부분은 글쎄요, 우리나라뿐만 아니라 다른 나라에서도 주택을 오래 보유하면 양도세를 거의 안 내게 해 주는 또 10년 거주하면 다주택자를 면제해 주는 그런 경우가 많습니다. 그래서 저희가 투기적인 성향이 있느냐, 없느냐의 판단이 쉽지가 않잖아요. 그 사람의 마음속에 어떻게 들어가서 그걸 다 알겠습니까? 그래서 국가적인 판단기준을 삼는 게 오래 보유하면 투기성이 없다라는 걸로 인정을 하는 나라가 많은 거죠. 그래서 우리나라도 그 구도에서 크게 벗어나지 않는 것 같아요. 그래서 장기보유특별공제에 대한 기본틀이 만들어지는 게 그런 부분인 거고 특히나 1주택자에 대한 부분들은 이게 주택의 가격이라는 게 자산가치기도 하지만 주거비용이잖아요. 내가 5억짜리가 10억으로 올랐으면 내가 그 10억을 팔고서 이사를 갈 때 3억을 양도세로 내고 나면 나는 7억짜리 아파트로밖에 이사를 못 가거든요. 그러니까 자기 주거 소비에 있어서의 연속성에 대한 부분을 따지더라도 양도세에 대한 부분은 상당 부분 감면을 해 줘야 되는 게 다른 모든 나라가 추구하는 방향성입니다. 그런 측면에서 장기보유특별공제가 우리나라에서 그런 역할을 하고 있었던 거죠. 그래서 좀 더 좀 부정적인 생각보다는 긍정적인 측면에 대한 부분도 고민해야 될 필요성이 분명히 있다고 생각합니다.]

[앵커]

김진유 교수님.

[김진유/경기대 도시교통공학과 교수 : 교수님 말씀이 다 맞고요. 그런데 약간 디펜스를 하자면 우리 대통령께서 생각하시는 건 이런 것 같아요. 지방에 살고 있는데 서울은 집값이 많이 오르네. 그러면 내가 이참에 서울에 집을 하나 사놓을까? 이래서 집을 사서 전세 끼고 집을 사서 한 10년 있다 보니까 한 20억이 올랐어요. 그래서 내 노후자금 됐네, 이제 이런 분들이 말하자면 많지 않느냐.]

[앵커]

실제 거주하지 않는데 서울에 사 놓는 집을 굉장히 오랫동안 보유하고 있었던 경우를 말씀하시는 거죠.

[김진유/경기대 도시교통공학과 교수 : 그런 것 상정하고 말씀하시는 것 같아요. 물론 그런 분들은 있겠죠. 그런 분들은 장특공이나 이런 걸 개선을 하면 좀 잡아낼 수는 있겠죠. 그러나 기본적으로는 앞에서 말씀하신 것처럼 독일이나 미국이나 일본이나 다 장기거주하면 양도세를 상당히 깎아주고요. 또 싱가포르나 일본 같은 경우에는 자기가 거주하는 마이홈이라고 거기에 대한 양도세 자체가 없습니다. 그래야만 거주이전의 자유가 생기고 하기 때문에. 사실은 이것에 대해서 손을 대는 것은 룰을 바꾸는 것이거든요. 그동안 계속 오랫동안 이어져오던 보유에 대한 가치를 인정해 주는 것을 룰을 바꿔서 보유는 내가 인정하기 어렵다. 거주해라, 이렇게 되는 건데 앞에 연결시켜보면 거주를 계속 강조하다 보면 전월세 시장에 있던 임차인들이 갈 곳이 없어지는 이런 문제가 생기고 그런 문제 때문에 전월세 시장에서 매물을 찾지 못하는 분들이 매매시장으로 넘어오게 되면 매매가도 자극하는 이런 굉장히 악순환을 일으킬 수 있는 것이기 때문에 이 장특공제에 대한 대통령의 시각은 어느 정도 이해는 하나 그 부분에 있어서 신중하게 접근을 해야 된다, 그렇게 생각합니다.]

[김인만/김인만부동산경제연구소장 : 저는 두 분 교수님 말씀에 전적으로 공감하는 부분이고요. 그 말씀을 좀 드리고 싶습니다. 정부가 원하는 의도가 저는 매물을 나오게 하는. 그러니까 비거주 1주택, 교수님이 말씀하신 것처럼. 지방에 살고 있는데 서울에 비거주 1주택이 한 83만 명 정도 추산이 되고 있는데 이중에 40%는 서울의 다른 구, 나머지는 서울 지역에 거주하고 있는 분들입니다. 그럼 이분들이 말씀하신 것처럼 지방에 사는데 투자용으로 또는 인플레이션 방어용으로 아니면 내 자녀를 위해서 하나 사둘 수는 있는데 정부의 목적이 저는 중요하다고 생각합니다. 그러면 지금 공급이 부족하니까 입주 물량이 안 나오니까 이런 필요없는 분들이 가지고 있는 집을 끄집어내서 시장에 공급물량으로 내놓는 게 목적인지 아니면 바람직하지 않다라고 생각하니까 불로소득 환수 차원에서 때리는 것인지가 명확해야 되고요. 이게 왜 명확해야 되냐면 이거에 따라서 달라집니다. 매물을 나오게 하고 싶다면 장기보유특별공제를 잘못 건드리게 되면 김진유 교수님 말씀처럼 전세시장에 영향을 주게 되고 집주인들은 거주하게 되거든요. 왜? 이참에 우리 아들이 다니는 서울에 나도 이사가버릴라, 10년 거주해 버릴게, 이런 전략이 나올 수 있기 때문에 세입자 주거 안정이 불안합니다. 매물이 나오게 쉽게 한다면 팔아. 1년 내에 그 집을 팔면 우리가 양도세 우리가 감면을 해 줄게라고 하면 저는 오히려 팔 것 같습니다. 그동안 시세차익을 얻었기 때문에 지금 파는 게 유리하네? 팔면 매물이 나오는데 장기보유특별공제를 지금 건드리는 순간 세입자 주거 안정은 훨씬 더 문제가 되고요. 돌고 돌아서 저는 오히려 매매 가격을 더 자극할 수도 있다라고 생각을 하기 때문에 불로소득 환수가 목적인지 매물이 나오게 하는 게 목적인지는 명확해야 될 것 같습니다.]

[앵커]

혹시 돌고 돌아서 더 부동산 시장을 자극할 수 있다는 얘기는 세입자들이 그냥 나도 집을 사버리자.

[김인만/김인만부동산경제연구소장 : 왜냐하면 본인이 거주를 하겠죠. 두 종류가 있습니다. 나이가 한 70대 이상 되시는 분들은 충분한 시세차익을 얻었으니까 나올 수 있는 매물들이 일부는 있는데 그렇지 않은 분들은 선택을 내가 그 집에 들어가야 되겠다. 왜? 거주 요건을 채워야만 내가 장기보유특별공제 혜택 몇 억의 세금을 혜택을 받을 수 있기 때문에 집에 들어가게 되면 세입자는 어디로 갑니까? 뭔가는 해야 되는데 내 주거가 불안하니까 세입자도 능력이 되시는 분들은 집을 사려고 또 노력을 하겠죠. 이게 돌고 돌아서 지금의 우리가 강남 얘기를 많이 하고 있는데 진짜 문제는 강남의 문제가 아니라 강남이 오르든 말든 우리하고 거의 상관없는 얘기고요. 진짜 문제는 15억 이하 중저가 아파트 시장, 서울 입장에서 중저가입니다. 최근에도 저한테 많이 연락오는 게 전세매물이 없다 보니까 신혼부부들도 그렇고요. 청년들도 그렇고요. 기성세대도 그렇고요. 전세매물이 없으니까 월세로 가야 되는데 월세 갈 바에는 대출 받아서 집 사자고. 원래 없던 매수 수요가 지금 갑자기 증가하는 추세이기 때문에 저는 이 부분을 걱정하는 거고요. 장기보유특별공제도 잘못 건드리게 되면 이 부분에 대한 부작용은 저는 반드시 나타난다고 생각합니다.]

[앵커]

한문도 교수님.

[한문도/명지대 대학원 교수 : 일단 김 교수님하고 소장님 견해, 시장에 물의를 일으킨다고 그랬는데 제가 한번 이렇게 생각해 볼게요. 지금 거주를 들어가면 전세입자가 쫓겨나서 매물을 구하게 되고 혼란이 온다 그러셨잖아요. 그럼 총량에서 볼 때 그럼 그 들어오시는 분은 어디에 살았죠? 집을 가지고 있는 분은 어디 살다 들어온 거죠?]

[김인만/김인만부동산경제연구소장 : 부산에 살다…]

[한문도/명지대 대학원 교수 : 길바닥에 살다… 그런 분은 많지 않고요. 서울에 있다가 인근에 있다 넘어오는 경우는 있어요. 그러면 우리가 총량 개념에서 그냥 단순하게 보면 그건 좀 잘못된 것 같아요. 이분이 여기서 나와서 들어오면 이 집은 전세를 놓게 되잖아요, 팔든지. 그러면 팔게 되면 전세입자가 살게 될 거 아니에요. 전 세입자 수요는 하나 줄잖아요.]

[김인만/김인만부동산경제연구소장 : 지역의 질이 달라진다는 거죠.]

[한문도/명지대 대학원 교수 : 그걸 우리가 증명하지 못했잖아요, 아직. 다들 얘기하시면 안 된다는 얘기를 드리는 거고. 제가 얘기하니까 조금 이따 말씀하세요.]

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : 거래가, 거래에…]

[앵커]

한 교수님 말씀 마저 듣고 또 이야기하도록 하겠습니다.

[한문도/명지대 대학원 교수 : 제가 얘기하고 교수님께 드릴게요. 그리고 장특공에 대해서 우리가 상식적으로 한번 생각해 볼게요. 일을 했나요? 일한 건 없죠. 그러나 투자나 어떤 개념에서 우리가 사서 미래의 가격에 대해서 인플레이션 헤지 기능 여러 가지로 샀어요, 좋다 그거예요. 근로자들은 열심히 일하죠. 생산하죠. 생산을 해서 내는 세금이 우리 60년, 70년대에는 세금 비율이 비슷했어요. 제가 조사를 해 봤거든요. 근로자는 지금 9.2%를 냅니다. 우리나라의 근로자들의 총수입에 대해서 세금 수입액을 계산하면 비중이 나오잖아요. 9.2%고요. 사업자, 자영업자를 포함한 사업자를 계산하면 10.8%가 나와요. 그런데 양도세 차익에 대해서는 2.4%밖에 안 됩니다. 다른 나라 비교할 필요 없어요. 다른 나라 의료보험 개판이잖아요. 대한민국 완벽하잖아요. 우리에 맞춰서 갑시다. 2.4%면 인간적으로 청년들이 집을 못 사고 이러니 어느 정도는 맞춰줘야 되겠죠. 그러면 장특공제에서 목적이 무엇이냐 이거죠. 사서 내가 팔아먹으려고 투자수익을 내려고 하는 것인지 아니면 거주하려고 하는지 다르잖아요. 대통령도 그 얘기를 했어요. 목적이 있는 건 빼고 투자용이라고 할 경우에 대해서 과도한 세액감면에 대해서는 들어가겠다. 불로소득이라고 단정한 거죠. 그러면 공정과세라는 측면에서 제가 볼 때는 타당성 있다고 보는 거예요. 다 자르는 게 아니라. 이건 우리가 인정을 해 줘야 되고. 12억 양도세 비과세가 있잖아요. 그런데 아까 교수님께서 우리나라 양도세 비과세가 거주이전의 자유를 막는다고 했는데 대한민국의 90%의 집은 12억 이하입니다. 90% 국민은 이 제도와 상관이 없어요. 그런데 우리가 고가주택 강남을 대상으로 하면 문제가 돼요. 말씀하신 것처럼 20억에 살다가 양도세를 두드려 맞으면 그 옆의 동네로 갈 수가 없어요, 그 차익이 생기니까. 그러면 이런 부분도 정부가 헤아려서 같이 대안이 나오면 박수를 다 치거나 공감대를 얻을 텐데 정부가 한쪽만 계속 조명을 하다 보니까 지금 세 분 말씀이 나온다고 봐요. 12억 양도세 비과세 국민 90% 집 있고 해당되는 걸 알면 그럼 이 부분에 대해서 너무 과도하게 막 박탈하듯이 이런 게 아니라 충분히 전문가들의 얘기를 들어서 정부도 징벌적이나 이런 개념으로 갈 것이 아니고 근로자가 이러고 사업자가 이러니 우리가 조금 조정하자, 이렇게 설득을 하고 대화를 해야 되는데 지금은 일방적인 공표잖아요. 그런 부분은 좀 아쉽다라고 말씀드리겠습니다.]

[앵커]

세 분이 격하게 반응을 하시기 때문에 세 분 중에 한 분에게 대표로 짧게. 다음 이야기 보유세 이야기를 해야 되니까 이창무 교수님께 짧게 반론을 듣겠습니다.

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : 이게 장기보유특별공제 부분을 조정을 해서 나오는 효과가 뭘까. 팔게 만드는 거냐. 아니면 그걸 피하게 하기 위해서 소유자가 들어오게 만드는 거냐. 둘 다 별로 안 좋아요. 그러니까 팔게 되면 어쨌든 지금 상황에서 예를 들어서 저쪽 하이닉스에서 6억씩, 10억씩 뭐죠, 그게? 지원금 받은.]

[성과급.]

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : 받은 분들이 사잖아요. 그런데 그분들이 여기 들어와서 거주를 하면서 또 그리로 출근을 해야 돼요. 여기 살든 도심의 접근성을 누리던 분들은 어디든 쫓겨나겠죠. 그러니까 그런 식의 어떤 주거와 고용에 있어서 미스매치에 대한 부분이 사실 지금 그렇지 않아도 우리 서울 대도시권에서의 통근시간이 2시간이 넘는 그런 구도가 되는데 그렇게 미스매치가 더 강해지면 2시간 반, 3시간을 출퇴근할 수가 있다라는 거죠. 그래서 그건 사실 주거입지에 대한 부분이 아까 말씀드렸던 거래와 관련된 비용이나 부담을 줄여주는 가장 큰 사회적인 목표는 뭐냐 하면 자기가 원하는 입지에 원하는 주거 소비를 하게 만들어줘야지 이 사회에서 웰페어가 증진한다는 얘기예요.]

[한문도/명지대 대학원 교수 : 그러니까 거주하면 장특공 혜택 주잖아요. 거주 안 할 때를 얘기하는 거잖아요.]

[이창무/한양대 도시공학과 교수 : 거주하고 들어오는 사람이 있을 거라는 거죠. 그럼 밀려나는 거죠, 두 가지 다.]

[김진유/경기대 도시교통공학과 교수 : 제가 하나 짚고 넘어가야 될 건 제가 총량적으로 봤을 때 이 거주를 강하게 압박을 하게 되면 대구로 들어오면서 전세주택이 하나 말씀을 많이 하시는데 사실 시장의 하부 시장이라고 하는 게 정해져 있지 않습니까? 예를 들어서 대치동에서 전세로 거주하는 분들이 전세가율이 한 50% 정도 되거든요. 그런데 이분들이 대치동에 집을 살 수가 없어요. 그런데 이분들은 꼭 학생들 아이들을 거기서 가르치고 싶은 이런 분들이 많이 두 번째는 12억 이하면 다 면제니까 90%는 상관이 없다 이렇게 말씀하시는데 이게 지역적 차이가 있는 거죠. 서울에서는 이미 아시다시피 평균가격은 15억을 넘었고 중위 가격도 이미 12억을 넘었습니다. 그러면 중위 가격이 12억 넘었다는 건 반 정도는 다 12억 넘는 주택에 지금 살고 있다는 얘기고 1주택자도 그걸 갖고 있다는 얘기거든요. 그래서 저도 동일하게 투기 세력에 대해서는 단호하게 어떤 징벌적 세금을 거둘 수 있다고 생각합니다. 아까 말씀드렸다시피 지방에서 어떤 투자소득을 위해서 별로 필요도 없는 집을 서울에 사놓는다. 그래서 뭐 10년 가지고 있었다고 해서 그 사람에 대해서 그런 혜택을 주는 것은 반대입니다. 그러나 지금 현재 우리 수도권 서울 시장이 그렇게 형성되어 있냐고 하면 그런 분들보다는 사실은 교육 문제든 직장 문제든 이런 문제들로 인해서 전세와 월세와 매매 사이에서 최적화를 하면서 적정한 위치를 찾아서 지금 거주하고 있는 분들이 대부분이라고 보거든요. 그런데 대부분을 보지 않고 일부 정말 투기세력만 보고 큰 정책을 한다는 것은 조금 더 신중해야 된다.]