창동역사, 매출 2억인데 이자만 96억…준공 뒤 더 불안한 이유

창동민자역사 외 뚜렷한 현금창출원 없어…임대수익 속도가 사업 정상화 관건
완전자본잠식·1470억 PF 부담…감사인도 '계속기업 불확실성' 지적

[출처= 오픈 AI]

창동민자역사를 둘러싼 갈등의 핵심은 계약 조건 변경에만 있지 않다. 시행사 창동역사가 앞으로 약속한 수익 구조를 실제로 만들어낼 수 있느냐는 문제로 번지고 있다. 시행사 특성상 준공 전 매출이 작게 잡히는 것은 이례적이지 않지만, 창동역사는 창동민자역사 외 별도 현금창출원이 뚜렷하게 확인되지 않는 구조다. 결국 개장 이후 임대수익이 얼마나 빨리 발생하느냐가 회사 재무 안정성의 핵심 변수로 떠오르고 있다.

◆창동민자역사 단일 사업에 묶인 시행사 수익구조

8일 금융감독원 전자공시시스템에 공개된 감사보고서에 따르면 창동역사의 지난해 매출은 2억원이었다. 반면 이자비용은 96억2556만원, 판매비와관리비는 227억7326만원에 달했다. 영업손실은 225억7326만원, 당기순손실은 301억1771만원이었다.

다만 시행사 업계에서는 준공 전까지 분양수익 상당 부분이 회계상 매출로 바로 인식되지 않는 만큼 단순 매출 규모만으로 사업성을 판단하긴 어렵다고 본다. 실제 창동역사의 자산 대부분은 건설중인자산 형태로 묶여 있다. 지난해 말 기준 건설중인자산은 2918억2039만원으로 자산총계 3249억7781만원의 대부분을 차지했다.

문제는 사업 구조다. 감사보고서상 창동역사의 주요 사업은 창동민자역사 건설 및 운영, 부동산 임대 등이다. 사실상 창동민자역사 단일 사업 구조에 가까운 셈이다. 별도 현금창출 사업이 뚜렷하지 않은 상황에서 상가 공실이 길어지거나 임대수익 발생이 늦어질 경우 회사 전체 현금흐름이 직접 영향을 받을 수밖에 없는 구조라는 의미다.

재무 상태도 여유와는 거리가 멀다. 지난해 말 기준 창동역사의 부채총계는 5122억8355만원으로 자산보다 1873억7577만원 많았다. 자본총계는 마이너스(-) 1873억7577만원으로 완전자본잠식 상태였다. 누적결손금도 4043억3067만원에 달했다.

단기 유동성 부담 역시 컸다. 유동자산은 330억6086만원이었지만 유동부채는 5119억7083만원이었다. 당장 활용 가능한 자산보다 단기적으로 갚아야 할 부채가 4789억9974만원 더 많다는 의미다.

외부감사인도 이를 위험 신호로 봤다. 감사보고서에는 "계속기업으로서의 존속능력에 유의적 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 존재한다"고 적시됐다. 부채 초과 상태와 유동성 부족, 누적결손금 등을 고려할 때 향후 자금조달과 영업 정상화가 계획대로 이뤄져야 사업 지속이 가능하다는 취지다.

◆PF 1470억원·유동부채 5119억원…관건은 임대수익 속도

PF 부담도 상당하다. 창동역사는 하나은행·흥국생명보험·우리금융캐피탈·산은캐피탈·농협은행 등과 총 1581억원 규모 PF 대출 약정을 체결했고 이 중 1470억원을 실행했다. 이 과정에서 현금및현금성자산 284억7286만원이 담보로 제공됐다.

담보 구조도 촘촘하다. 창동역사는 PF 대출약정액의 120%에 대해 주식근질권과 예금근질권, 보험근질권, 미임대 분양 건축물 근저당권 설정 계약 등을 체결했다. 대표이사 김의성·이순재도 1320억원 규모 연대보증을 제공했다.

업계에서는 결국 창동민자역사가 얼마나 빠르게 상권을 형성하느냐가 시행사 재무 안정성의 핵심 변수라고 보고 있다. 다만 상권 활성화 시점은 여전히 불확실하다는 평가가 나온다. 분양 당시 핵심 호재로 제시됐던 GTX-C는 착공이 지연되고 있고 서울아레나는 2027년 준공 예정이다.

한 부동산 개발업계 관계자는 "민자역사 상권은 결국 유동인구가 붙어야 살아난다"며 "GTX나 서울아레나 효과가 본격화되기 전까지는 공실 관리와 초기 임대 안정화가 가장 중요한 과제가 될 수밖에 없다"고 말했다.