"대출 만기 연장 안됩니다"…은행 전화에 건물주 '당혹' [돈앤톡]

건물 담보라도 '다주택자'면 연장 불가
'정부 지침' 통보에 현장 혼란…'핀셋 피해' 우려
전문가들 "대출 구조상 파급력 제한적"

서울 시내 한 부동산에 게시된 다주택자 상담 안내문 / 사진=뉴스1

상가와 원룸이 있는 4층 규모 꼬마 빌딩을 소유한 50대 김모 씨는 최근 은행으로부터 연락을 받고 당혹스러워했습니다. 오는 9월 만기가 돌아오는 건물 담보 대출 연장이 정부 지침에 따라 불가능하다는 통보를 받았기 때문입니다. 보유한 건물 외에 현재 거주하고 있는 집을 한 채 더 보유하고 있어 다주택자라는 이유에서였습니다. 김씨는 "원룸과 상가로 된 소유 건물에 사는 사람이 몇이나 되겠느냐"며 "갑자기 건물을 담보로 대출받은 원금을 상환하라니 당혹스럽다"고 토로했습니다.

금융당국이 지난달부터 시행한 '다주택자 대출 연장 불허' 조치가 건물주에게도 영향을 미치고 있습니다. 규제 영향권에 일반 아파트와 빌라 등 집합건물뿐 아니라 상가주택까지 포함됐기 때문입니다.

'다주택자 대출 연장 불허' 조치의 핵심은 담보물의 종류가 아니라 대출을 빌린 사람, 즉 '차주'가 다주택자인지입니다. 금융당국의 가이드라인에 따르면 수도권 및 규제 지역 내 아파트 대출 연장 불허가 원칙이지만, 현장에서는 차주가 2주택 이상을 보유했다면 상가나 원룸 건물을 담보로 받은 운영 자금 대출이라도 연장이 제한됩니다.

특히 금융당국이 추가 가이드라인을 통해 '매각 의사가 있으나 매수자가 없어 매각이 지연된다'는 사정은 대출 연장을 허용하는 예외 사유로 인정하지 않기로 못 박으면서, 원금을 상환할 수 없는 다주택자 건물주는 만기 시점에 대출금을 전액 상환하거나 자산을 정리해야 하는 처지에 놓였습니다.

다만 업계에서는 이런 사례가 시장 전체에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있습니다.

우선 대출 구조에서부터 일반 주택과 차이가 있습니다. 일반적인 상가주택 건물주는 대개 월세 수익을 확보하고 있어 대응력이 있다는 분석입니다. 만약 대출 연장이 막힌다면 이들은 '전세 전환'이라는 카드를 꺼내 '대출 연장 금지' 규제를 무력화할 가능성이 높습니다. 기존 월세를 전세로 돌리고, 받은 보증금으로 대출을 상환하면 매물을 내놓지 않고도 버틸 수 있어서입니다.

대출 만기 구조도 변수입니다. 일반적인 다주택자의 담보대출은 만기가 30년 이상인 장기 대출이 많습니다. 이번 조치로 만기 연장 금지의 타격을 받는 이들은 1~3년 단기 대출 비중이 높은 임대 사업자가 대부분인데, 이들의 비중은 전체 중 일부에 불과하다는 지적이 제기됩니다.

이 때문에 시장 일각에서는 이번 정책이 다주택자의 매물을 유도하려는 의도와 달리, 실제로는 상가주택 소유자 등 일부 사례에만 피해가 집중되는 '핀셋 규제'에 그칠 수 있다는 우려가 나옵니다. 예외 조항과 전세 전환 같은 대응 수단이 존재하는 상황에서 대규모 매물 출회를 기대하기는 어렵다는 분석이 많습니다. 현장에서는 "퇴로를 막아놓고 팔라고 하면 결국 세입자 보증금을 이용한 돌려막기로 이어질 가능성도 있다"는 이야기가 들립니다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "현재 서울 주요 지역은 매물 부족 현상이 심각하고, 토지거래허가제 등으로 인해 팔고 싶어도 팔지 못하는 규제가 얽혀 있다"며 "대규모 매물 출회로 인한 가격 조정보다는, 규제에 걸린 일부 다주택자의 '각자도생'식 버티기가 이어질 것"이라고 예상했습니다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com