텅 빈 광주·전남 상권…공실 전국 ‘최고’ 수익률 ‘바닥’

광주 오피스 공실률 18.9%·전남 22.8%…전국 평균 2배 웃돌아
소비 위축에 상가 임대료 하락세 지속…수도권·지방 양극화 심화

상업용 부동산 임대동향조사 건물 유형. <한국부동산원 제공>

광주·전남 상업용 부동산 시장의 침체가 올해 1분기에도 이어졌다. 오피스와 상가 공실률은 전국 평균을 웃돌았고 임대가격지수와 투자수익률은 하락세를 보이며 지역 상권 위축이 지속되는 분위기다. 반면 서울 주요 상권은 관광객 유입과 업무지구 수요 증가로 상승세를 이어가며 수도권과 지방 간 양극화가 더 뚜렷해지고 있다는 지적이다.

7일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 광주 오피스 공실률은 18.9%, 전남은 22.8%로 집계됐다. 두 지역 모두 전국 평균(8.8%)의 두 배를 웃도는 수준이다.특히 전남은 충북(29.9%), 경북(23.6%)에 이어 전국에서 세 번째로 높은 오피스 공실률을 기록했다. 광주 역시 부산(14.7%), 대전(13.9%) 등보다 높고 광역시 중 최고 공실률을 보였다.

상가 시장 상황도 비슷했다. 광주 일반상가 공실률은 15.7%, 전남은 13.6%로 전국 평균(13.1%)을 넘어섰다. 특히 소비자 체감도가 높은 일반상가 1층 공실률은 광주가 9.6%로 전국 평균(6.5%)보다 크게 높았으며 전국에서 가장 높았다.

소규모 상가 공실률 역시 광주 9.5%, 전남 10.6%로 전국 평균(8.3%)보다 높게 나타났으며 집합 상가 공실률은 전남이 22.9%에 달해 전국 최고 수준을 기록했다. 광주는 집합 상가 공실률이 8.8%로 상대적으로 낮았지만 일반상가와 오피스 부문에서는 침체 흐름이 이어졌다.

임대료도 약세를 이어갔다. 광주 오피스 임대료는 ㎡당 5만 4000원, 전남은 4만 6000원 수준으로 조사됐다. 중대형 상가 임대료는 광주 21만 5000원, 전남 12만 6000원이었고 소규모 상가는 각각 16만 7000원과 10만 9000원으로 집계됐다. 서울 중대형 상가 임대료는 56만 4000원으로 광주의 2배를 넘었다.

투자수익률도 부진했다. 광주 오피스 투자수익률은 0.48%, 전남은 0.58%로 전국 평균(1.80%)에 크게 못 미쳤다. 집합 상가 투자수익률도 광주 0.79%, 전남 0.49% 수준에 머물렀다. 두 지역 모두 자산가치 하락을 의미하는 자본수익률이 마이너스를 기록한 영향이 컸다.

부동산원은 지방 상권 침체 배경으로 소비 위축과 매출 감소, 공실 장기화에 따른 상권 침체를 꼽았다. 전국 상가통합 임대가격지수는 전분기 대비 0.05% 하락했으며 전남(-0.25%), 경남(-0.24%), 광주(-0.12%) 등 지방 지역의 하락 폭이 컸다. 반면 서울은 명동·북촌 등 관광상권 회복과 뚝섬 일대 신규 수요 확대 영향으로 0.48% 상승했다.

부동산 업계에서는 지역 경기 둔화와 소비 감소, 온라인 중심 소비 패턴 변화가 지방 상권 침체를 장기화시키고 있다고 보고 있다. 특히 광주·전남은 제조업 경기 둔화와 인구 유출 등이 맞물리며 상업용 부동산 회복 속도가 수도권보다 더딜 수 있다는 전망이 나온다.

지역 부동산 업계 관계자는 “지역 신규 창업 수요가 위축된 데다 기존 자영업 폐업도 늘어나면서 공실이 장기화하는 분위기”라며 “지방 상권이 단순 경기 회복만으로는 반등할 수 없는 구조가 된 만큼 지방 맞춤 정책이 시급하다”고 말했다.

/김해나 기자 khn@kwangju.co.kr