서울 역세권 규제 풀었지만⋯"착공 또 멈출수도"

공공기여 50%→30% 완화에도 PF·수주 변수 여전
유찰·지연 사례 속출⋯실제 공급까지 시간 필요

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울시가 역세권 고밀·복합개발을 확대하는 규제 완화에 나서면서 도심 공급 확대 정책이 실행 단계에 들어섰다. 다만 사업성 개선에도 불구하고 금융 환경과 정책 연속성에 따라 실제 공급 효과는 제한될 수 있다는 관측이다.

6월 3일 지방선거를 앞두고 부동산 정책이 주요 쟁점으로 부상했다. 여야 서울시장 후보들도 공급 확대와 정비사업 활성화를 공약으로 제시하고 있다. 정책 방향은 유지될 가능성이 크지만, 선거 결과에 따라 추진 속도와 방식에는 변화가 예상된다.

오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 4일 서울 구로구 온수역 역세권 활성화사업 현장을 찾아 주민들과 간담회를 하고 있다. [사진=연합뉴스]

서울시는 3월 발표한 '역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치로 이달부터 운영 기준을 적용해 개발 규제를 완화한다고 5일 밝혔다. 계획 단계에 머물렀던 정책을 사업 추진이 가능한 수준으로 구체화했다.

용도지역 상향 대상은 기존 153개 중심지 역세권에서 서울 전체 325개 역세권으로 확대됐다. 이에 따라 일반상업지역 상향이 가능해졌고, 용적률 확대와 복합 개발 적용 범위도 넓어졌다.

공공기여 부담도 낮췄다. 증가한 용적률의 50%를 부담하던 기존 구조에서 약 30% 수준으로 조정했다. 적용 대상은 공시지가가 서울 평균의 60% 이하인 11개 자치구다.

이번 조치는 부동산 시장 침체 국면에서 나온 대응으로 해석된다. 금융 당국에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율은 상승 흐름을 보이며 일부 업권에서 2~3% 수준을 기록하고 있다. 자금 조달이 어려워지면서 착공 지연과 사업 중단 사례가 증가하는 상황이다.

규제 완화 효과는 그동안 개발이 상대적으로 더뎠던 강북·서남권에 먼저 나타날 것으로 보인다. 해당 지역은 상업·업무시설 도입이 제한되면서 복합개발이 어려웠고, 사업성이 낮아 개발이 지연되는 사례가 이어져 왔다.

서울 중구 중림동 재개발은 시공사 입찰이 단독 응찰에 그치며 유찰됐고, 동작구 신대방역세권 재개발 역시 입찰이 반복 유찰되며 수의계약 전환이 검토되고 있다. 사업성이 확보되지 않으면 민간 참여가 제한되는 구조다.

철거를 앞둔 서울 성북구 정릉골 재개발 현장. 2024년 1월 관리처분인가를 받고 이주율도 88%를 넘겼지만, 올해로 예상됐던 타운하우스 입주는 사실상 기약이 없는 상태다. [사진=김민지 기자]

장기 지연 사례도 존재한다. 성북구 정릉골을 비롯해 성북동 일대 성북1구역은 2004년 이후 지분 문제와 이해관계 충돌로 사업이 장기간 지연되고 있다. 복합개발이 어려운 용도지역 제한도 영향을 미쳤다.

사업성이 확보된 이후에도 지연되는 사례가 있다. 경기 성남 상대원2구역은 철거 이후 시공사 교체 갈등과 조합 분쟁 등으로 착공이 늦어지고 있다. 금융 비용은 매월 약 30억 원 수준으로 알려졌다.

이번 역세권 정책 역시 유사한 한계를 안고 있다. 공공 기여 완화와 용도지역 상향으로 수익성은 개선될 수 있지만, 금융 비용과 토지 보상 부담, 시장 상황 등 핵심 변수는 여전히 남아 있다. 사업성이 개선될수록 토지주 보상 요구 수준이 높아지는 비용 상승 압력도 동시에 발생할 수 있다.

업계에서는 "제도적 장벽은 낮아졌지만, 실제 사업 추진 여부는 자금 조달과 분양 시장 상황에 달려 있다"는 평가가 나온다. 단기적으로는 정책 효과가 제한적일 수 있으며, 실질적인 공급 확대 여부는 착공 실적을 통해 확인될 것이라는 전망이다.

제도 개선이 곧바로 사업 정상화로 이어질 지에 대해서는 신중한 시각도 존재한다. 이은형 대한건설정책연구회 연구위원은 "사업성은 일부 개선됐지만 금융 비용과 분양 여건 등 변수가 남아 있다"며 "착공까지는 시간이 필요하다"고 말했다.

현 정부는 부동산 정책 강화·일부 규제 완화와 사업성 개선을 통해 민간 참여를 유도하는 기조를 유지하고 있다. 이번 서울시 행보로 실제 공급 확대 여부는 금융 환경과 정책 지속성, 지방 선거 이후 개별 사업장의 추진 속도에 따라 달라질 전망이다.

/김민지 기자(itismjkeem@inews24.com)