제이알리츠 후폭풍에…‘신용등급 쇼핑’ 논란 커진다 [시그널]

“A급 달라” 요청 불발되자
A급 주는 신평사로 발걸음
리츠 신용평가 기준도 ‘모호’
“평가방법론 개정 검토 중”

이 기사는 2026년 5월 6일 17:22 자본시장 나침반  '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

벨기에 파이낸스 타워. 제이알글로벌리츠

제이알글로벌리츠(348950)의 디폴트(채무 불이행) 사태를 계기로 기업들이 유리한 신용등급을 부여하는 평가 기관만 선택하는 ‘등급 쇼핑’ 논란이 부상했다. 제이알리츠가 과거 ‘BBB+’를 매긴 나이스신용평가와 관계를 끊고 줄곧 ‘A-’를 책정한 한국신용평가·기업평가를 찾으면서 관련 우려가 재차 불거졌다. 리츠 신용평가 방법론에도 주관이 개입될 수 있는 평가 항목들이 발견되면서 개정 검토의 움직임 또한 감지되고 있다.

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 2023년 상반기 제이알리츠는 직전 2년간 ‘BBB+, 안정적’의 평정을 부여했던 나신평에 신용등급 ‘A-’를 요구했던 것으로 확인됐다. 당시 제이알리츠는 상장 후 첫 공모 회사채 수요예측을 앞두고 있었지만 한신평과 나신평의 평가는 각각 ‘A-’ ‘BBB+’로 엇갈린 상태였다. 그러나 나신평이 ‘A-’ 이상은 어렵다는 의사를 전달하자 나신평과의 관계를 끊고 한기평에 신규 의뢰해 ‘A-’를 얻어냈다.

이 가운데 한신평과 한기평은 올해 3월까지 ‘A-’를 고수한 까닭에 기업에 유리한 등급을 책정한 것 아니냐는 비판이 제기됐다. 양 사가 등급 산출 시 참고한 평가 방법론(매핑 그리드)에 따르면 제이알리츠의 재무 성과는 BBB급에 그쳤지만 사업 안정성은 AA급으로 매겨졌기 때문이다. 양 사 모두 총자산, 현금흐름의 안정성, 포트폴리오의 질 등을 기초로 사업 안정성을 판단했는데 총자산과 달리 나머지 항목들은 양적지표로 파악될 수 없는 영역이다.

평가 방법론이 현실과 동떨어졌다는 지적도 제기된다. 임차인 신용도와 예측 가능한 임대료 수입을 근거로 사업 안정성이 우수하다고 판단했지만 정작 제이알리츠는 단기자금 흐름이 꼬이면서 디폴트 수순을 밟았다. 한기평 관계자는 “제이알리츠의 임차인 신용도가 우량한 데다 임대계약이 중도 해지되기 힘들어 현행 방법론에서는 현금 흐름 안정성을 매우 우수하다고 판단할 수밖에 없었다”고 밝혔다.

이는 제이알리츠에 한정되지 않는다. 신평사들은 통상 재무 성과 등 정량 지표를 바탕으로 ‘매핑 그리드’를 정리하고 여기서 도출한 등급을 가이드 삼아 최종 등급을 결정한다. 그러나 국내 상장 리츠 가운데 한기평으로부터 ‘A’ 이상의 장기 신용등급을 받은 10개사를 분석한 결과 7곳이 재무 지표 기반 매핑 등급과 차이가 있었다. 가령 한기평은 올해 3월 SK리츠의 매핑 그리드상 상각전영업이익(EBITDA)/고정비용, 차입금/EBITDA을 각각 ‘BB’ ‘B’로 평가했지만 사업 안정성이 매우 우수하다고 판단해 최종 등급은 ‘AA-, 안정적’으로 부여했다.

한기평은 기존의 리츠 평가 방법론이 가진 한계를 인정하면서 개정을 검토하고 있다고 밝혔다. 한기평 관계자는 “해외 부동산 자산을 보유한 국내 리츠에 대해 정량 평가의 범위를 극단적으로 확대하거나 단기 차입 비중 등을 평가 기준에 추가하는 방향 등을 논의하고 있다”고 했다.

권순철 기자 kssunchul@sedaily.com박정현 기자 kate@sedaily.com