“부동산 불패 신화 없다”는 李대통령, 다음은 ‘비거주 1주택’ 매매 퇴로 여나 [부동산360]

李대통령, 부동산 정상화 의지 재차 강조
장특공제 축소·공정시장가액비율 조정 등
유형별 단계적 세제 개편 검토·추진 전망

지난달 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내의 아파트 단지. 윤창빈 기자

[헤럴드경제=신혜원 기자] 이재명 대통령이 ‘부동산 불패는 없다’며 주택 시장 정상화 의지를 재차 강조한 가운데, 오는 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 비거주 1주택 세제, 보유세 강화 등 세제 개편 향방이 시장 흐름을 좌우할 것이란 관측이 나온다. 장기보유특별공제(장특공제) 축소, 보유세 실효세율 상향 등 세제 개편 논의와 더불어 유주택자들이 매도할 수 있는 퇴로를 병행해 전방위적인 매물 출회를 유도할 것이란 전망이다.

6일 부동산 업계·정치권에 따르면 이 대통령은 이날 새벽 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 집값 하락론이 부상하고 있다는 내용의 기사를 공유하며 “부동산 불패? 이제 그런 신화는 없다”고 강조했다. 이어 “계곡 불법시설 정비, 주식시장 정상회복처럼 대한민국 모든 것들이 정상을 되찾고 있다”며 “부동산 정상화 역시 피할 수 없는 시대적 흐름이자 반드시 해야할 국가 핵심과제”라고 덧붙였다.

이 대통령이 다주택자 양도세 중과 시행을 나흘 앞두고 이 같은 메시지를 낸 건 5월 10일 이후 매물잠김이 가속화돼 집값 상승폭이 커질 수 있다는 시장의 우려를 불식시키기 위한 의도로 해석된다. 문재인 정부 시절 양도세 중과 시행 이후 집값이 상승했던 전례를 되풀이하지 않겠다는 게 정부의 강력한 의지인 만큼 비거주 1주택자, 등록임대사업자, 법인 등 유형별 부동산 세제 개편이 단계적으로 추진될 것으로 보인다. 이르면 오는 7월 재정경제부가 세제개편안을 발표할 계획으로, 6·3 지방선거 이후 개편 방향이 구체화될 전망이다.

정부가 다주택자에 이어 우선적으로 조준하고 있는 대상은 비거주 1주택자다. 이 대통령이 최근 잇따라 실거주 중심의 세제 혜택을 강조하면서 비거주 1주택의 장특공제 축소는 기정사실화됐다. 현행 보유 최대 40%+거주 최대 40%인 공제율을 보유 부분은 낮추고 거주 부분은 높이는 방안이 거론된다. 아울러 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매매’도 허용해 실질적 퇴로를 열어줄 방침이다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 4일 기자간담회에서 “비거주 1주택자가 세입자가 있어 집을 팔지 못한다는 민원이 많아 일정 기간 매도를 허용하는 방안을 검토할 것”이라고 밝혔다.

국토교통부 주택소유통계에 따르면 2024년 기준 서울 전체 약 274만가구 중 83만가구가 서울 내 다른 구 거주자(37만가구)와 서울 외 거주자(46만가구)다. 서울 기준 80만가구가 넘는 비거주 주택에 대해서 장특공제 손질뿐 아니라 보유세 강화, 대출규제도 예고된 상황 속 각종 대책이 현실화되면 매물 출회가 늘어날 것이란 분석이다.

비거주 1주택 겨냥 세제 개편 외에도 시행령 개정만으로 손볼 수 있는 공정시장가액비율 상향도 정부가 활용할 수 있는 카드로 언급된다. 보유세 과세표준을 결정하는 요소인 공정시장가액비율은 지난 2021년 95%까지 올랐지만 전 정부에서 60%까지 낮아져 유지되고 있다. 아울러 현재 69%인 공시가격 현실화율을 높이는 방안도 있다. 이처럼 간접적으로 보유세를 높이는 방안과 더불어 보유세율 자체를 높이는 직접적인 증세 방안도 검토될 것으로 예측된다.

이밖에도 이 대통령이 그간 언급해온 등록임대주택 세제 혜택 축소, 기업의 비업무용 부동산 보유세 강화 등도 현실가능성 높은 세제 강화책으로 꼽힌다. 각종 세제 대책들을 단계적으로 검토 및 시행해 시장에 매물 급감이 나타나지 않도록 정책을 펼칠 방침이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택 물량이 83만가구에 달하기 때문에 이들을 타깃으로 규제할 경우 어느정도 매물 출회는 불가피하다”며 “특히 단기간 급등한 강남권과 한강벨트 등 인기 지역의 경우 상생임대를 통해 양도세 비과세 요건을 갖췄으나 세입자 퇴거 자금이 부족해 귀소할 수 없는 매도자들의 물건을 중심으로 시장에 매물로 출회될 가능성도 존재한다”고 말했다. 그러면서 “장특공제 계산법이 달라질 시 현재 거주하고 있지 않은 고령 1주택자들의 양도차익 실현 목적 매물 역시 함께 시장에 출회될 가능성도 있다”고 덧붙였다.