우리는 19억 냈는데 옆집은 8억이라니…서울 전세 ‘이중가격’ 구조 심화

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

서울 아파트 전세시장에서 임대차 2법 등에 따른 ‘이중가격’ 현상이 갈수록 심화하고 있는 것으로 나타났다.

6일 양지영 신한 프리미어 패스파인더(신한금융그룹 자산관리 자문단) 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올해 1월 5일부터 4월 30일까지의 서울 아파트 임대차 거래를 분석한 결과 서울 아파트 전세 시장의 이중가격 구조가 뚜렷해졌다.

분석 기간 동안 전세 실거래 3만8246건 가운데 신규 계약 1만7825건의 중위 보증금은 5억8500만원으로, 갱신 계약 1만9166건의 중위값(5억3000만원)보다 5500만원 높았다. 인상률 상한 5%가 적용되는 ‘보호 가격’과 시장 가격이 반영되는 ‘자율 가격’ 사이의 격차가 약 10% 수준으로 벌어진 셈이다.

지역별로는 고가 아파트가 밀집한 강남권에서 가격 괴리가 두드러졌다. 서초구는 신규와 갱신 계약 간 중위 보증금 차이가 2억원으로 가장 컸다. 이어 강동구와 은평구가 각각 1억원, 송파구 8800만원, 동대문구 7500만원, 성북구 6000만원 등 순으로 나타났다.

단지별로 보면 격차는 더욱 극심하다. 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 84㎡는 갱신 최저가가 지난 1월 7억8341만원이었던 반면 신규 최고가는 3월 19억원에 거래됐다. 같은 단지와 같은 면적임에도 보증금 차이가 11억1659만원에 달했다.

비강남권도 유사하다. 마포구 대흥동 ‘마포그랑자이’ 전용 84㎡의 경우 신규 최고가는 12억3000만원, 갱신 최저가는 7억3000만원으로 약 5억원이 벌어졌다. 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 124㎡ 역시 4월 17일 신규 최고가가 20억5000만원에 거래되면서 1월 12일 갱신 최저가(13억6600만원)보다 6억8400만원 높은 수준을 기록했다.

한편 전월세 갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했다. 전세의 경우 57.1%에서 50.6%로 낙폭이 더 컸다.

양지영 전문위원은 “갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다는 뜻”이라며 “특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026∼2027년부터 시장가 충격이 본격화할 수 있다”고 말했다.

김도연 AX콘텐츠랩 기자 doremi@sedaily.com