갭투자 성지된 동탄… 3월에만 1100가구 팔렸다

화성시 1798가구로 경기 거래의 10% 차지
동탄만 1105가구 팔려, 토허구역 예외 영향

화성시 동탄 신도시 전경. /화성시 제공

지난 3월 경기도의 아파트 매매가 지난해 10월 이후 5개월 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 특히 화성시에서는 한 달 동안 1800가구 가까운 아파트가 팔려 나가며 경기도 31개 시·군 중 가장 많은 거래가 이뤄졌다. 특히 신도시가 있는 동탄구를 중심으로 1000가구 넘는 아파트가 아파트 거래가 크게 늘어난 것은 이 지역이 토지거래허가구역(토허제)의 예외 지역이 되면서 전세 낀 매매(갭투자)가 몰렸기 때문이라는 분석도 나온다.

6일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 3월 경기도 전체 아파트 매매는 1만6895가구로 집계됐다. 이는 10·15 부동산 대책이 발표된 지난해 10월(1만7759가구) 이후 5개월 만에 최대치다. 당시 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 토허구역으로 지정하는 등 고강도 규제를 발표했고 이 대책을 전후로 부동산을 매매하려는 수요가 늘며 거래가 크게 늘었다. 경기도 아파트 매매는 지난해 10월 1만7759가구를 기록한 후 11월 1만3662가구로 감소했다. 이후 지난 2월까지 1만3000가구대를 기록하다 3월 들어 1만6000가구대로 증가했다.

양지영 신한투자증권 자산관리부 수석은 “서울 임대차 시장이 불안해지고 전셋집을 구하기 어려워지면서 대출을 받아 집을 사자는 분위기가 형성됐다”며 “대출이 6억원까지 나오는 15억원 이하 아파트가 몰려 있는 경기도 지역으로 매수 수요가 쏠리고 있다”고 했다.

경기도 아파트 매매를 시·군별로 보면 화성시에서 1798가구의 매매 거래가 이뤄졌다. 화성시는 경기도 내 31개 시·군 중 가장 많은 거래가 이뤄진 지역이다. 전체 경기도 거래의 10.1%에 해당하는 것으로 경기도 아파트 매매 10건 중 1건은 화성에서 이뤄진 셈이다.

특히 화성시 중 동탄구에서만 1000가구가 넘는 거래가 발생했다. 화성시는 지난 2월 기존 읍·면·동 체제를 유지하면서 동탄구를 포함한 4개 일반구(區)를 신설했다. 그 이전까지는 구가 없이 시가 읍·면·동을 직접 관할했지만 동탄 신도시의 인구가 급격히 늘면서 구를 신설해 행정구역 체제를 개편한 것이다. 출범 시기인 2월 동탄구에서는 949가구의 아파트가 거래됐다. 한 달 후인 3월에는 1105가구가 손바뀜하며 한 달 만에 거래가 16.4%(156가구) 늘었다. 전체 화성시의 아파트 매매 중 61.4%가 동탄에서 이뤄진 것이다.

그래픽=정서희

경기도 내에선 그동안 수원(영통), 용인(수지) 등이 화성보다 거래가 더 많이 되는 지역이었다. 화성이 이 지역보다 거래가 늘어난 것에 대해 전문가들은 규제의 영향이라는 분석을 내놓는다.

10·15 대책에 따라 서울과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶였다. 아파트를 매수하는 경우 실거주 의무도 생겨 전세를 낀 매수(갭투자)가 불가능해졌다. 주택 가격에 따라 주택담보대출의 한도도 축소됐다. 이 때문에 15억원 이하 아파트는 주담대를 6억원까지, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원(일명 6·4·2 규칙)까지만 받을 수 있게 됐다.

화성시의 아파트 매매가 늘어난 것은 토허제 예외 지역이기 때문이라는 분석이 많다. 화성시는 경기도 내 12개 규제 대상 지역에서 제외됐다. 토허제 예외 지역이기 때문에 실거주 의무가 없고 대출을 받지 않으면 전입신고를 할 필요도 없다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “화성은 주담대를 이용해 갭투자를 하는 것은 불가능하지만 대출을 받지 않고 전세를 끼고 집을 사는 것은 가능하다”고 설명했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “10·15 규제로 대출이 제한됐고 주요 지역의 집값이 오르면서 갭투자가 가능한 비규제지역을 중심으로 거래가 활발해지고 있다”며 “특히 동탄은 비규제지역의 대장 지역이기 때문에 거래가 계속 증가하고 있다”고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 “화성시가 규제 대상에서 제외되면서 갭투자가 가능한 지역으로 남아 있어 거래 수요가 꾸준히 늘고 있는 것”이라며 “특히 수도권광역급행철도(GTX) A 노선 개통으로 동탄 신도시는 서울 강남이 생활권이 됐고 동탄을 중심으로 집을 사려는 수요가 늘고 있다”고 했다.

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