양도세 최고 82.5%, 4년 만에 중과 부활…다주택자 '2차 압박' 예고

10일부터 중과 적용…다주택자 세 부담 급증 불가피
비거주 장특공제 축소 검토…실거주 중심 과세 전환

서울 송파구 부동산에 게시된 매매 안내문. 2026.5.3 ⓒ 뉴스1 김성진 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 조치가 4년 만에 부활한다. 시장이 절세 매물 처리에 분주한 가운데, 정부가 비거주 주택에 대한 장기보유특별공제 축소까지 검토하면서 추가 규제 가능성이 커지고 있다.

10일부터 실효세율 최고 82.5%…9일까지 토지거래허가 신청분, 일정 기간 유예

6일 정부와 부동산업계에 따르면 지난 2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료된다. 정부는 정책 신뢰도 제고와 과세 체계 정상화를 위해 예정대로 중과를 시행하기로 했다.

다만 퇴로를 열어주기 위한 보완 장치는 마련했다. 오는 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에 한해, 지역에 따라 9월 또는 11월까지 잔금 지급과 등기 이전을 마쳐도 중과세 대상에서 제외된다.

유예 기간이 끝나면 조정대상지역 내 다주택자의 양도세율은 가파르게 상승한다. 기본세율(6~45%)에 더해 △2주택자 20%포인트(p) △3주택 이상 30%p가 각각 가산된다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다.

특히 그동안 적용됐던 최대 30%의 장기보유특별공제 혜택이 중단되면서 다주택자가 체감하는 실질 세 부담은 수억 원 단위로 늘어날 전망이다.

서울 시내 아파트 단지 모습. 2026.4.16 ⓒ 뉴스1 조연우 인턴기자

다주택자 양도세 중과 다음은 '비거주' 장특공제…부동산 과세 잣대 '실거주'

정부는 중과 부활을 시작으로 투기 수요를 근본적으로 차단하기 위한 '2차 조치'도 검토 중이다. 핵심은 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소다.

현재 1주택자는 거주·보유 기간에 따라 최대 80%의 공제를 받는다. 다만 거주 없이 보유만 한 경우에도 최대 40%의 공제가 가능했다. 정부는 이 '보유분 공제'를 축소하거나 폐지하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

이재명 대통령은 자신의 SNS(X)를 통해 "실거주 목적이 아닌 투자용 주택에 대해 오래 소유했다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아줄 이유가 없다"며 규제 의지를 밝혔다. 주택 수라는 기준을 넘어 실제 거주 여부를 과세의 핵심 잣대로 삼겠다는 의미로 해석된다.

이재명 대통령이 4월 30일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. (청와대통신사진기자단) 2026.4.30 ⓒ 뉴스1 이재명 기자

"실거주 중심 재편…매물 잠김 우려" 공존

업계는 이번 조치로 시장이 실거주 중심으로 재편될 것으로 보면서도 단기적인 부작용을 경계하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "보유분에 대한 장특공제가 폐지될 경우 일부 매물이 출회될 가능성이 있다"며 "특히 실거주가 어려운 수도권 외 지역의 비거주 주택부터 매도 움직임이 나타날 수 있다"고 분석했다.

반면 과도한 세 부담이 오히려 거래 절벽을 심화시킬 수 있다는 우려도 나온다. 심형석 법무법인 조율 수석위원은 "부모 봉양이나 교육 등 실거주가 어려운 불가피한 사정이 있을 수 있다"며 "세제 개편 시 선의의 피해자를 막기 위한 정교한 설계와 충분한 유예 기간이 필요하다"고 말했다.

정부는 "구체적으로 결정된 것은 없다"는 입장이지만, 업계에서는 이르면 7월 발표될 세법 개정안에 관련 내용이 담길 가능성이 크다고 보고 있다.

yagoojoa@news1.kr