집값 전망 왜 갈렸나... 부동산 시장 '급반전'

[왜 지금] 전문가 "상승" vs 중개사 "하락"
세금 변수 부상에 시장 심리 급속 냉각
전세는 상승 압력 확대…매매와 다른 흐름
수도권·지방 격차 심화…양극화 지속 우려

[지데일리] 올해 주택시장에 드리운 기류는 한마디로 ‘균열’이다. 같은 시장을 바라보면서도 전문가와 현장 중개업계의 시선은 정반대로 갈렸다. 상승과 하락이라는 상반된 전망이 동시에 제기되면서, 부동산 시장을 둘러싼 불확실성은 오히려 더 짙어지는 모습이다.

부동산 전문가와 공인중개사의 집값 전망이 엇갈렸다. 전문가는 상승을, 중개사는 하락을 점쳤다. 세제 강화 가능성이 시장 심리를 위축시키며 변수로 떠올랐다. 전세 가격은 상승 압력이 커지는 가운데 지역 간 양극화도 심화하는 모습이다. ⓒ픽사베이

KB금융그룹 경영연구소가 5일 발표한 ‘2026 KB 부동산 보고서’에 따르면, 올해 4월 기준 전국 주택 매매 가격 전망에서 시장 전문가의 56%는 상승을 예상한 반면 공인중개사의 54%는 하락을 점쳤다. 

불과 석 달 전인 1월 조사에서 전문가의 81%, 공인중개사의 76%가 나란히 상승을 전망했던 것과 비교하면 시장 인식이 급격히 바뀐 셈이다. 특히 거래 최전선에 있는 공인중개사들이 보다 보수적인 시각으로 돌아섰다는 점이 눈에 띈다.

상승 폭에 대한 인식에서도 온도 차는 확인된다. 전문가들은 1~3% 수준의 완만한 상승을 점친 반면, 공인중개사들은 0~1% 수준의 제한적 변동에 무게를 두고 있다. 이는 가격 방향성뿐 아니라 시장 체감 경기에서도 차이가 존재함을 보여준다. 실제 현장에서는 거래 위축과 매수 심리 둔화가 동시에 나타나고 있다는 분석이 적지 않다.

이 같은 분위기 전환의 배경에는 정책 변수가 자리한다. 보고서는 주택 매매 가격이 2월까지 상승 흐름을 이어갔으나, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 발표되고 하반기 세 부담 강화 가능성이 부각되면서 시장 심리가 빠르게 위축됐다고 짚었다. 세금 정책이 매도·매수 판단을 동시에 흔들면서 거래 관망세를 키운 것이다.

전세 시장은 또 다른 흐름을 보인다. 전문가와 공인중개사 모두 전세 가격 상승을 예상하는 비율이 각각 83%, 85%로 높게 나타났다. 이는 토지거래허가구역 확대 지정으로 갭투자가 어려워지며 전세 공급이 줄어든 데다, 보증금 부담 증가로 월세 전환이 확산된 영향으로 풀이된다. 매매 시장이 주춤하는 사이 임대 시장은 오히려 긴장도가 높아지는 이중 구조가 형성되고 있는 셈이다.

올 하반기 주택시장의 향방을 가를 핵심 변수로는 세제 정책이 꼽혔다. 다주택자 양도세 중과를 비롯해 보유세율 인상, 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 조정 등이 주요 요인으로 지목됐다. 정책 방향에 따라 시장 유동성과 거래량, 가격 흐름이 크게 출렁일 수 있다는 점에서 정책 신호의 일관성과 예측 가능성이 중요해지고 있다.

지역 간 격차 문제도 여전히 심각하다. 지난해 전국 주택 매매 가격은 1% 상승했지만, 서울은 7.4% 급등한 반면 지방은 하락세를 기록하며 격차가 더 벌어졌다. 같은 수도권 안에서도 송파·강남·성동 등 일부 지역은 20% 넘는 상승률을 보인 반면 금천구처럼 하락한 지역도 존재했다. 특정 지역으로 수요가 쏠리는 ‘초양극화’ 현상이 구조적으로 굳어지는 양상이다.

향후 시장 안정 시점에 대한 전망 역시 엇갈린다. 전문가와 공인중개사 모두 수도권은 2027년 전후로 안정될 가능성이 높다고 보면서도, 비수도권 회복 시기는 2028년 이후로 늦춰 잡았다. 이는 인구 구조 변화와 지역 경제 여건, 신규 공급 계획 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.

이처럼 올해 주택시장은 방향성보다 변수 관리가 더 중요한 국면에 접어들었다. 정책 불확실성을 줄이고 시장 참여자들의 예측 가능성을 높이는 것이 무엇보다 시급한 과제로 꼽힌다. 

한 부동산 컨설턴트는 "세제와 금융 정책이 단기적 신호에 그치지 않고 중장기 로드맵으로 제시돼야 하며 지역 간 불균형을 완화하기 위한 공급 전략도 병행될 필요가 있다"며 "시장 참여자들 역시 단기 흐름에 치우치기보다 금리, 세제, 수급 구조를 종합적으로 고려한 전략적 접근이 요구된다"고 바라봤다.