서울 아파트 매물 1년새 33% 증가…“집값 하락 지역 확대 전망”

2026 KB 부동산 보고서
다주택자 양도세 중과 시행 예고 이후
서울 아파트 매물 33% 늘며 진정세
정부의 강력한 시장 안정화 의지 효과
시장선 보유세 인상 등 세제 변화 주목

서울 용산구와 송파구 일대 모습. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=김은희 기자] 정부의 대출규제 강화와 공급 확대, 규제지역 지정, 세금 강화 등 부동산 대책 영향이 가시화되면서 최근 주택시장이 진정세를 보이고 있다는 분석이 나온다. 올해 주택시장은 정부 정책, 그중에서도 세금 이슈가 핵심 변수로 작용할 것으로 예상된다. 당분간 시장에서는 관망세가 지속될 것이라는 전망이다.

KB금융그룹이 5일 발간한 ‘2026 KB 부동산 보고서’에 따르면 지난달 10일 기준 서울의 아파트 매물은 지난해 말 대비 33% 증가했다. 이는 전국 평균(9%)의 3배 이상이라는 점에서 눈에 띄는 변화다.

5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 시행이 예고되면서 매물이 빠르게 증가한 것이다. KB금융은 이처럼 매물이 늘면서 서울을 중심으로 주택시장이 어느 정도 진정 국면에 들어섰다고 평가했다.

아파트 매물 증감률 [KB금융연구소 제공]

일반적으로 주택시장은 정부 대책이 발표되면 가격 상승세가 둔화됐다가 일정 기간이 지나면 반등하는 현상이 반복되는데 올해는 매물 증가로 하락세가 본격화하는 양상을 보이고 있다는 설명이다. 실제 서울 강남구는 3월 이후 6주째 아파트 매매가격이 하락하고 있고 작년 가격 상승폭이 컸던 경기 과천시의 아파트값도 하락 전환했다.

강남, 과천 외에도 작년 아파트 매매가격 변동률이 20%를 돌파한 서울 송파·성동·광진구의 경우 올해 1~4월 가격 변동률이 각각 4%, 6%, 4.1%로 대폭 둔화된 상태다.

정부가 작년 하반기 주택시장 안정화 대책을 발표한 데 이어 올해 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 부동산 세제 개편 추진, 가계부채 관리 방안 등을 내놓으며 강력한 시장 안정화 의지를 보이고 있는데 이에 따른 효과가 나타나고 있다는 평가다.

최근에도 4·1 대책에서 다주택자에 대한 대출 연장을 중단하는 등 매물 유도를 위한 정책을 펼치면서 수도권 전체적으로 매물이 증가했다는 점을 고려하면 향후 가격 하락 지역이 확대될 가능성이 높다고 KB금융은 보고 있다.

수도권 주택시장 점검 지역과 아파트 매매가격 변동률 [KB금융연구소 제공]

올해 주택시장은 정부 정책이 핵심 변수로 작용할 것이라고 KB금융은 전망했다. 다주택자 양도세 중과 시행과 함께 부동산 세제를 개편할 가능성이 높고 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 여지도 크다는 것이다. 당장 공급물량 감소로 인한 수급 불균형을 해소하긴 어렵지만 정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용하며 주택가격 상승폭은 제한적일 것이라고 봤다.

시장에서는 정부 정책 중에서도 부동산 관련 세금을 특히 주목했다. 부동산 시장 전문가와 KB 협력 공인중개사 등 700여명에게 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책에 대해 물어본 결과 전문가의 27%, 공인중개사의 33%가 다주택자 양도세 중과 시행을 1순위로 꼽았다.

최근 거론되는 정책 중에서는 보유세율 인상, 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 인상, 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 또는 폐지의 영향이 클 것이라고 답했다.

향후 부동산 세제 개편 방향에 따라 주택시장 양극화 현상이 점진적으로 완화될 가능성이 있다고 KB금융은 짚었다. 단기적으로 고가주택 보유세 부담 증가는 과도한 투자 수요 유입을 제한하는 요인으로 작용할 수 있고 양도소득세 개편으로 자본 이득에 대한 기대가 낮아지면 서울 핵심 지역으로의 수요 집중도 완화될 것이라는 설명이다.

2026년 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책 [KB금융연구소 제공]

수요자 입장에서는 금리도 부담 요인이 될 전망이다. 기준금리 동결에도 주담대 금리가 계속 오르고 있어서다.

올해 2월 신규 취급액 기준 주담대 금리는 4.3%로 기준금리가 3.0%였던 작년 1월과 비슷한 수준을 기록했다. 지난달 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.2~6.8% 수준으로 상단이 7%대에 육박한 상태다.

강민석 KB경영연구소 박사는 “무엇보다 수도권 공급 확대와 부동산 관련 세금 등 정부 정책이 향후 시장의 흐름을 결정할 주요 변수가 될 것”이라며 “올해 주택시장은 매매가격의 지속적 상승에 대한 기대와 단기간 상승 이후 조정에 대한 불안이 공존할 것이므로 실수요자는 지역별 차이, 높은 변동성, 정부 규제 등 변수가 많은 시장 상황을 감안해 주택 구입에 신중을 기할 필요가 있다”고 밝혔다.

KB금융은 KB국민은행이 1986년부터 발표하고 있는 주택가격동향조사를 바탕으로 다양한 부동산 시장 통계 지표를 생산하고 있으며 2018년부터 매년 ‘KB 부동산 보고서’를 발간하고 있다.