"임대차 중심축 이동"…전셋값 2.5% 오를 때 월세 8% 뛰었다(종합)

[2026 KB 부동산 보고서]"올해 전셋값 더 오른다" 우세…매매가 '하락' 전망 늘어
'똘똘한 한 채' 초양극화 완화될까…"본격 회복은 한계"

4일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 도심 아파트 단지. 2026.5.4 ⓒ 뉴스1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 전준우 김도엽 기자 = 임대차 시장의 중심축이 전세에서 월세로 바뀌고 있다. 지난해 수도권 아파트 월세 상승률은 8.0%로 전세 상승률(2.5%)을 크게 웃돌았다.

신규 입주 물량 감소와 함께 갭투자(전세 끼고 매매) 위축, 월세 전환 증가에 따른 전세 매물 감소 등으로 올해 전셋값은 더 올라 세입자의 부담이 커질 전망이다.

KB금융그룹이 5일 발간한 '2026 KB 부동산 보고서'를 보면, 주택 임대차 시장 내 월세 비중은 불과 4년 전인 2021년 40% 수준에 그쳤으나 올해 1~2월 누적 기준 68.3%(수도권 67.3%, 비수도권 70.2%)까지 높아졌다.

"월세화, 근본적 변화"…'갭투자 불가' 등 전셋값 상승 압력

아파트 기준으로 봐도, 전국 임대차 거래에서 월세 거래 비중이 올해 1~2월 누적 50.6%로 수도권이 50.7%, 서울이 49.8%를 기록했다.

전세는 주택 구입 자금 마련을 위한 '사적 금융' 역할을 하면서 오랜 기간 국내 임대차 시장의 주요 임차 유형으로 자리 잡아 왔으나 2021년 발생한 전세 사기와 보증금 미반환이 사회문제로 부각되면서 전세를 둘러싼 인식 변화가 감지되기 시작됐다.

임차인의 선택 기준에도 변화가 나타나 과거에는 목돈을 마련해 전세로 거주하는 것이 일반적이었으나, 최근에는 전셋값 상승과 대출 규제 등 보증금 마련 부담으로 매월 임대료를 지불하는 월세가 현실적인 방안으로 부상하고 있다.

월세화는 국내 임대차 시장에 근본적인 변화를 촉발할 요인이 될 전망이다. 임차인의 주거비 지출 패턴은 대출받아 마련한 목돈을 맡기는 구조에서 매월 임대료를 지불하는 방식으로 바뀌면서 관련 금융상품 수요가 증가할 것으로 예상된다.

임대 주택의 투자 가치 평가는 주택가격 상승에 따른 자본 이익보다 임대료 수익을 통한 현금 흐름과 수익률로 전환될 가능성이 크고, 기업형 임대시장의 성장 기반이 될 것으로 분석됐다.

올해 주택 전셋값은 수도권과 비수도권 모두 더 오를 것이라는 전망이 많다. 시장 전문가는 수도권 전셋값이 1~3% 오를 것으로 예상하고, 공인중개사는 0~1%의 상승률을 내다봤다.

갭투자 불가, 월세 전환 증가, 신규 입주 물량 감소 등으로 인한 전세 물량 부족이 전셋값 상승 압력으로 작용할 것이라는 의견이다.

(KB 부동산 보고서).

수도권 아파트값 4월 이후 '하락' 전망 늘어…'부동산 세금' 하반기 최대 변수

한편, 올해 수도권 아파트 매매가 전망은 시장 전문가와 공인중개사 의견이 엇갈렸다.

1월과 4월 두 차례에 걸친 설문조사 결과 시장 전문가와 공인중개사 두 집단 모두 1월보다 4월 조사 때 상승 전망 비율이 크게 감소했다. 시장 전문가의 상승 전망은 1월 81%에서 4월 56%로, 공인중개사는 76%에서 46%로 각각 줄었다.

특히 4월 조사에서 공인중개사는 하락 전망이 54%로 상승 전망을 앞섰다. 다주택자 양도세 중과 시행(5월 9일)과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높고, 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 가능성이 크다는 판단이다. 4.1 '가계부채 관리 방안'을 통해 다주택자에 대한 대출 연장을 중단하는 등 매물 유도를 위한 정부 정책 영향으로 매물이 증가하기도 했다.

올해 하반기 부동산 세금 등 '정부 정책'이 핵심 변수로 작용하고, 주택담보대출 금리 상승 등 하방 요인으로 주택가격 상승 폭이 제한적일 것이라는 전망이다.

'똘똘한 한 채' 초양극화…수도권 집값 내리고 지방 회복으로 완화될까

보고서는 지난해 주택시장을 특정 지역만 가격이 오르는 유례없는 초양극화 양상으로 분석했다. 학군 프리미엄, 교통 편의성, 한강 조망권 등 인프라가 우수한 지역에 대한 수요가 지속해서 강화되고 있는 데다, 다주택자 보유 부담이 커지면서 나타난 소위 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 반영된 결과다.

2025년 서울 아파트 매매가격은 1.3% 상승했으나 송파·성동·강남·광진구 등은 20%를 넘는 상승률을 기록했지만, 상승률이 5% 이하이거나 하락한 지역도 존재했다.

경기도 역시 25개 시 중 평택을 포함한 14개 시 아파트값은 하락하며 경기도 전체는 1.3% 상승하는 데 그쳤으나 과천(20.7%)을 포함한 일부 지역은 크게 올랐다.

올해 들어 서울과 수도권 일부 지역은 조정기에 접어들고 비수도권은 제한적 회복세를 보이며 양극화 현상이 다소 완화될 것이라고 내다봤다. 연구소는 "본격적인 회복으로 보기에는 한계가 있으나 보합 수준을 유지할 경우, 양극화 현상은 다소 완화될 것으로 전망된다"고 밝혔다.

junoo5683@news1.kr