[단독] 인허가 기다렸을 뿐인데 29억 토해내라뇨…폭탄 된 개발지연

오산 개발사업 승인지연 29억 추징
5년내 미승인시 감면세액 토해내야

부동산 경기침체에 인허가 지연이 겹친 상황에서 보유세 부담까지 커지며 개발업체의 자금난이 심화하고 있다. 사진은 성동구 한 세무소에 종합부동산세 관련 상담 안내 문구가 적혀 있는 모습. [이승환 기자]

대형 디벨로퍼 A사는 최근 조세심판원에 지난해 부과된 종합부동산세가 부당하다며 이의신청을 냈다. 서울행정법원에도 종부세 부과 취소 소송을 제기했다.

A사는 2019년 주택개발 사업을 위해 경기 오산시 토지를 취득했다. 건설 사업 목적의 토지라 과세특례를 받아 종부세가 부과되지 않았지만, 지방자치단체 인허가가 지연되면서 특례 인정 기한인 5년을 넘겼다. 결국 지난해 종부세와 이자 상당 가산액을 합쳐 29억여 원을 추징당했다. A사 관계자는 “사업을 중단한 적이 없고 행정 절차를 기다렸을 뿐인데 세금을 내라는 것은 지나치다”고 말했다.

수도권에서 개발 사업을 추진하던 디벨로퍼들이 종부세 문제로 속앓이를 하고 있다. 부동산 경기 침체에 인허가 지연까지 겹친 상황에서 보유세 부담까지 커지며 개발업체의 자금난이 심화하는 모습이다.

4일 부동산 개발업계에 따르면 전국 곳곳에서 사업 지연으로 보유세가 급증하거나 감면받은 세금을 토해내는 사례가 늘고 있다. 최근 정부가 기업의 비사업용 토지 규제를 강화하겠다는 뜻까지 밝히면서 업계 우려도 커지고 있다.

현행 조세특례제한법은 주택건설 사업자가 취득한 토지에 대해 5년 안에 사업계획 승인을 받으면 종부세 과세 대상에서 제외한다. 그러나 5년 안에 승인을 받지 못하면 감면세액을 추징하도록 돼 있다. 사업 지연을 막기 위한 장치지만 최근처럼 인허가와 금융 여건이 악화한 상황에서는 현실과 맞지 않는다는 지적이 나온다. 한 업계 관계자는 “천재지변 등 정당한 사유가 있으면 추징을 피할 수 있다는 규정이 올해 생겼지만 판단 기준이 애매하고 과거 사례에는 적용되지 않는다”고 말했다.

철거·멸실 이후 세금 부담이 급증하는 문제도 있다. 건축물 부속 토지는 사업용으로 분류돼 재산세와 종부세 부담이 상대적으로 작지만, 건축물이 없는 나대지는 비사업용 종합합산과세 대상으로 분류돼 세금이 5~10배 이상 늘 수 있다.

문제는 부속 토지로 인정되는 기간이 철거·멸실일부터 1년에 그친다는 점이다. 한 세무법인 관계자는 “종합합산과세를 피하려면 멸실 후 1년 안에 건축허가를 받고 착공해야 하는데, 지금 건설 환경에선 물리적으로 어렵다”고 말했다.

개발 생태계 위축도 현실화하고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1분기 폐업한 디벨로퍼는 72개사로, 신규로 등록한 41개사를 웃돌았다. 올 1분기 기준으로 3년째 폐업이 신규 등록을 앞섰다. 전국 디벨로퍼는 2022년 12월 2715개사에서 올 3월 2248개사로 줄었다. 3년여 만에 467개사, 17.2%가 사라진 셈이다.