한기평 “제이알글로벌리츠, LTV 급등에 디폴트…다른 리츠 가능성 낮아” [시그널]

“리츠 신용평가 방법론 개정 검토”

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)가 서울회생법원에 기업회생절차 개시를 신청하고 만기도래 전자단기사채를 상환하지 못하면서 국내 상장 리츠 시장에서 첫 디폴트 우려가 현실화되고 있다. 한국기업평가(한기평)은 해외 상업용 부동산 가치 하락이 담보가치 급락과 유동성 경색으로 이어지면서 차환 구조가 흔들린 여파라고 진단했다.

한기평은 4일 보고서를 통해 “리츠의 차입 부채 상환 또는 차환 가능성이 담보인정비율(LTV)에 기반하고 있다고 보고 있다”며 “제이알글로벌리츠의 경우 대주단의 담보가치 감정평가액 급락으로 LTV가 큰 폭으로 상승하면서 현금 유보(Cash Trap) 이벤트가 발생했고, 이에 따라 현금창출능력에 대한 제약이 예상되면서 만기 도래 차입 부채를 상환하지 못하고 기업회생절차 개시를 신청하게 된 것으로 파악된다”고 설명했다.

제이알글로벌리츠가 지난 달 27일 서울회생법원에 기업회생절차 개시를 신청했을 뿐만 아니라 같은 날 만기 도래한 전자단기사채 400억 원을 상환하지 못한 바 있다.

한기평은 이번 사태가 국내 리츠 시장 전반에 미칠 영향이 제한적일 것이라고 전망했다. 박광식 한기평 금융2실 수석연구원은 “신용등급을 부여하고 있는 리츠 중 시장성 조달 금액이 일정수준 이상인 리츠 대다수가 국내 주요 영업 구역(Business District) 소재 오피스 빌딩 위주로 부동산 자산을 보유하고 있다”며 “시장성 조달 금액의 규모가 크지 않고 전체 차입부채에서 차지하는 비중 또한 낮은 수준으로 이번 같은 신용사건이 재현될 가능성은 제한적인 것으로 판단한다”고 진단했다.

다만 한기평은 이번 사례를 계기로 리츠 신용평가방법론 개정을 검토한다는 계획이다. 박 수석연구원은 “이번 사태는 국내 상장리츠의 최초 부도 사례로 리츠 신용평가에 시사점을 주는 중요한 사건”이라며 “자산가치 변동 관련 리스크와 유동성 리스크 현실화 가능성을 보다 효과적으로 반영할 수 있도록 리츠 신용평가 방법론 개정을 검토할 계획”이라고 밝혔다.

박정현 기자 kate@sedaily.com