서울 아파트 전세 '이중가격' 심화…신규-갱신 격차 5500만원

신규 5억8500만·갱신 5억3000만…서초구 보증금 격차 2억 달해
갱신권 사용률 42.2%로 하락세…올해부터 시장가 충격 본격화

[출처=연합]

서울 아파트 전세 시장에서 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 5년 차를 맞아 신규 계약과 갱신 계약 간 가격 괴리가 심화하며 '이중가격' 구조가 뚜렷해지고 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올해 1월 5일부터 4월 30일까지 서울 아파트 전월세 실거래 7만4407건을 전수 분석한 결과 이같이 나타났다고 4일 밝혔다.

이 기간 서울 전세 실거래 3만8246건 중 신규 계약(1만7825건)의 중위 보증금은 5억8500만원으로 집계됐다. 이는 갱신 계약(1만9166건)의 중윗값인 5억3000만원보다 5500만원(10.4%) 높은 수준이다.

양 위원은 "법정 인상률 상한 5%에 묶인 '보호 가격'과 시장 수급에 따라 결정된 '자율 가격'이 10%가량의 괴리를 둔 채 평행선을 달리고 있다"고 분석했다.

자치구별로는 서초구의 신규-갱신 중위 보증금 격차가 2억원으로 가장 컸다. 이어 강동구와 은평구가 각각 1억원, 송파구 8800만원, 동대문구 7500만원, 성북구 6000만원, 강남구·성동구 각 5000만원 순이었다.

단지별로는 강남권 고가 단지를 중심으로 격차가 수억 원 이상 벌어졌다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡는 지난 1월 갱신 최저가가 7억8341만원(4층)이었으나, 3월 신규 최고가는 19억원(21층)에 거래돼 11억1659만원의 차이를 보였다.

송파구 잠실동 '리센츠' 전용 124㎡ 역시 신규 최고가(20억5000만원)와 갱신 최저가(13억6600만원) 간 격차가 6억8400만원에 달했다. 비강남권인 마포구 대흥동 '마포그랑자이' 전용 84㎡도 신규 최고가와 갱신 최저가의 차이가 5억원 수준으로 나타났다.

계약갱신청구권 사용률은 하락세다. 지난 1월 45.5%였던 갱신권 사용률은 4월 42.2%로 떨어졌으며, 전세만 놓고 보면 57.1%에서 50.6%로 하락 폭이 더 컸다.

양 위원은 "5월 9일 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 매도 매물과 임대 공급이 동시에 잠기고 있다"며 "2024~2025년 입주한 신축 단지의 임대차 70.6%가 월세로 거래되는 등 전세 공급의 탄력성도 떨어진 상태"라고 진단했다.

이어 "강남권 보증금은 반등하고 비강남권은 약세를 보이는 권역별 디커플링은 매물 잠김이 임대 시장에 비대칭적으로 나타나기 시작했다는 신호로 볼 수 있다"며 "갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다"고 덧붙였다.

전세 시장의 변동성은 향후 더 커질 전망이다. 양 위원은 "특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화될 수 있다"고 내다봤다.