[양도세 중과 D-5] 매물 잠길까, 다시 나올까…7월 세제 개편이 가른다

급매 소진 뒤 매물 감소·가격 반등…시장 방향성은 아직 미정
보유세·비거주 과세가 변수…추가 매물 vs 잠김 가능성 공존

.ⓒ연합

양도소득세 중과 시행 이후 서울 아파트 시장은 갈림길에 설 가능성이 크다. 이미 3월을 전후로 다주택자 매물이 상당 부분 정리된 상황에서 추가 매물이 나오느냐 아니면 매물이 잠기느냐는 향후 세제 정책에 따라 달라질 전망이다.

현재까지 나타난 흐름만 보면 시장은 일단 매물 감소 쪽으로 기울어 있다. 급매물이 빠르게 소진된 이후 매도자들이 호가를 다시 올리거나 매물을 거둬들이는 움직임이 나타나고 있고, 이는 가격 하방 압력을 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 다만 거래량이 뚜렷하게 늘어나지 않는 점을 감안하면 상승 추세로 단정하기는 어렵고, 관망과 기대가 혼재된 상태로 보는 것이 타당하다.

◆세제 개편 앞둔 시장…두 갈래 시나리오 동시에 열린다

실제로 4월 들어 토지거래허가 신청 건수가 증가하고 일부 핵심 지역에서 거래가 늘었지만, 이는 절세 목적의 선제적 매도가 반영된 결과라는 해석이 많다. 거래 시차를 고려하면 현재 신고되는 물량 중 상당수는 이미 3월에 체결된 거래로 볼 수 있어 지금의 거래 지표만으로 시장 활기를 판단하기는 어렵다.

가격 흐름은 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 서울 아파트값은 3월 상승폭이 둔화된 이후 4월 들어 다시 확대되는 모습을 보이고 있으며, 강남권 일부 지역은 하락을 멈추고 상승 전환하는 흐름도 나타난다. 매물이 줄어든 상황에서 대기 수요가 완전히 사라지지 않았다는 점이 가격을 지지하는 요인으로 작용하고 있다.

◆보유세가 열쇠…추가 매물 vs 매물 잠김 엇갈린 전망

향후 시장 방향을 가르는 핵심 변수는 7월 예정된 세제 개편이다. 양도세 중과 시행 자체보다 이후 보유세와 비거주 주택 과세 방향이 시장에 미치는 영향이 더 클 것이라는 분석이 나온다.

첫 번째 시나리오는 추가 매물 출회다. 보유세 부담이 현실적으로 증가할 경우, 고가 주택이나 비거주 1주택을 중심으로 매물이 다시 시장에 나올 수 있다. 특히 보유 비용이 커질수록 자산 효율성을 따지는 움직임이 강화되면서 일부 자산가들이 다운사이징이나 자산 재배치를 선택할 가능성이 있다. 이 경우 시장에는 일정 수준의 매물 공급이 이어질 수 있다.

두 번째 시나리오는 매물 잠김이다. 이미 다주택자 매물이 상당 부분 정리된 상황에서 추가 과세가 강화되더라도 매도 대신 보유를 선택하는 경우가 늘어날 수 있다. 특히 과거 저금리 시기에 낮은 금리로 대출을 받은 보유자들은 현재 금리 환경에서 매도 후 재진입이 부담스럽기 때문에 매물을 내놓지 않을 가능성이 있다. 이 경우 시장 공급이 줄어들면서 가격을 지지하는 구조가 형성될 수 있다.

이 두 시나리오는 동시에 작동할 가능성도 있다. 일부 고가 주택에서는 매물이 늘어나는 반면, 일반 주택이나 실거주 중심 단지는 매물이 잠기는 식으로 시장 내부에서 분화가 진행될 수 있다는 분석이다. 결국 시장 전체가 한 방향으로 움직이기보다 지역과 가격대, 보유 목적에 따라 다른 흐름이 나타날 가능성이 크다.

전세 시장 역시 변수다. 매물 잠김이 심화될 경우 전세 공급이 줄어들면서 전셋값 상승 압력으로 이어질 수 있다. 이는 다시 매매가격을 밀어 올리는 구조를 만들 수 있어 세제 변화가 매매시장뿐 아니라 임대시장까지 연쇄적으로 영향을 줄 수 있다는 관측도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "양도세 중과를 앞두고 나올 매물은 이미 대부분 정리된 상태"라며 "이후 시장은 세제 개편 방향에 따라 완전히 다른 흐름을 보일 수 있다"고 말했다. 이어 "보유세 부담이 커지면 일부 매물이 나오겠지만, 동시에 매도 대신 버티는 수요도 늘어날 수 있어 결과는 단순하지 않을 것"이라고 덧붙였다.