‘1억 다운’ 강남 급매물 나왔지만…“십수억 현금 없으면 그림의 떡”

다주택 양도세 중과 부활 앞두고
상승세 전환한 강남서도 급매물
수서 신동아 2주새 호가 1.2억↓
노원 상계주공매물도 1.7억원 뚝
세 낀 매물 현금부담에 거래 난망

지난달 26일 서울 남산에서 바라본 도심 곳곳에 아파트가 빼곡하다. [연합뉴스]

서울 아파트 가격이 다시 반등하는 분위기에 접어들었지만, 일부 다주택자는 급매물을 팔기 위해 가격을 낮추고 있다. 양도세 중과가 시작되기까지 일주일가량밖에 남지 않아서다. 다만 다주택자의 세 낀 매물은 매수자가 살 때 주택담보대출(주담대)을 거의 받을 수 없어 시장에서 소화하기 어렵다.

3일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 수서동 ‘신동아’의 전용면적 39㎡는 지난 4월 13일 16억8000만원에 올라왔는데, 같은 달 30일 15억6000만원까지 가격이 내려갔다. 이 물건은 다주택자 매물로 집주인이 빠른 처분을 원해 가격을 낮춘 것으로 보인다. 저층 매물이긴 하지만 지난 1월 같은 평형 최고가가 18억5000만원이라는 점을 고려하면 가격을 많이 내린 셈이다.

강남구 일원동의 ‘푸른마을’ 전용 59㎡ 다주택자 급매 매물 역시 가격을 기존 20억9000만원에서 지난 4월 21일 2000만원 내렸다. 리모델링을 추진 중인 송파구 문정동의 ‘문정시영’ 전용 35㎡ 다주택자 매물도 기존 8억8000만원의 가격을 지난달 29일 2000만원 낮췄다.

강남구의 한 공인중개사는 “다주택들자은 주로 소형 평형을 여러 채 갖고 있는 경우가 많다”며 “향후 세금 부담이 커질 것을 고려해 보유 매물 일부를 정리하는 추세”라고 설명했다.

집값이 하락했던 서초구와 송파구가 상승세로 전환하며 서울 집값의 상승 분위기가 형성되고 있지만, 일부 다주택자는 오히려 가격을 내리고 있다. 정부가 정한 양도세 중과 유예 ‘데드라인’이 다가오자, 매물을 빨리 처분하기 위한 목적으로 해석된다. 이달 10일부터 3주택 이상 보유자의 경우 지방소득세를 포함해 최고 82.5%의 세율이 적용되기 때문이다. 정부가 이달 9일까지 계약이 아닌 토지거래허가 신청만 마쳐도 양도세 중과를 받을 수 있게 한 만큼 막판에 다주택자들이 가격을 낮추는 사례가 속출하고 있다.

아예 기존 호가보다 가격을 낮춰 매물을 올리는 경우도 빈번하다. 다주택자 매물이 많은 것으로 알려진 경기도 성남시 수정구 ‘산성역자이푸르지오 1단지’ 전용 59㎡의 최고 호가는 13억8000만원이다. 그런데 다주택자 매물 최저가는 12억1000만원이다. 서울 노원구 상계동의 ‘상계주공 1단지’ 전용 41㎡도 최고 호가가 5억9000만원인데, 다주택자 급매물의 가격은 4억2000만원이다.

서울 노원구 상계주공 1단지 일대 [김호영 기자]

문제는 호가보다 1억~2억원 낮은 다주택자의 세 낀 매물이 매수자에게 그다지 매력적이지 않다는 데 있다. 다주택자 매물을 살 때 주택담보대출비율(LTV)은 보증금을 포함해 책정되는데, 서울에서 전세 보증금이 집값의 40%를 차지하고 있으면 주담대를 받을 수 없다. 나중에 기존 임차인이 나갈 때 전세퇴거자금대출 1억원만 받을 수 있다. 예컨대 가격이 10억원인 아파트에 전세 보증금이 5억원 설정돼 있다면, 현금 9억원이 있어야 매수할 수 있다는 뜻이다.

이에 따라 다주택자 매물은 당장 입주가 가능한 매물보다 가격은 싸지만, 거래는 원활히 이뤄지지 않고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “평균 시세보다 싼 가격으로 다주택자 매물이 나와 있지만, 이달 9일 이후엔 사라질 가능성이 있다”며 “다만 비거주 1주택자 세금 혜택 축소 등 향후 세제 개편 방향성에 따라 강남 3구의 경우 급매물이 다시 출회될 수 있다”고 말했다.